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2018年3月17日

不動産投資ローンが組める人と組めない人の違い

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資は投資の中で唯一、金融機関からの融資で行える投資方法です。

そのため、自己資金がなくても投資が行えて、さらには毎月の家賃収入、将来の資産形成ができるとしてサラリーマンや公務員に人気の投資方法となっています。

不動産投資を行う方の多くはアパートローンや住宅ローン、または金融機関によっては不動産投資ローンなど不動産の購入資金を金融機関からの融資を利用していますが、誰でも金融機関が融資を行なってくれるというわけではありません。

きちんと金融機関側で審査し、問題ないと判断された場合のみ融資を行なってくれます。

もちろん、融資を申し込んで落ちてしまう場合もあるのです。

本記事では、一体金融機関がどのような点を基準にして融資の可否を判断しているのか、融資がおりる人とおりない人にはどのような共通点がそれぞれあるのかについて、詳しく解説していきます。

金融機関が融資の可否を判断する要素は2つ

不動産投資のために金融機関に融資を申し込んでも、通る人と通らない人がいます。

金融機関が融資の可否を判断している基準は公にされていないので、会社によって細かく違ってきますが、どの金融機関も共通して判断基準としているのは「融資した金額を回収することができるかどうか?」です。

貸したお金がちゃんと帰ってくるかどうかを「人」と「不動産」という2つの要素で判断しているのです。

ではそれぞれ「人」と「不動産」どのような点を見て金融機関は融資の可否を判断しているのでしょうか。それぞれ詳しく見ていきましょう。

「人」については信用を重視している

まず金融機関が「人」という要素で「融資した金額を回収することができるかどうか?」を判断する場合には「信用」の有無を重視しています。

信用とは、言い換えると「その人が毎月返済していくことが可能かどうか」です。その信用を「収入と職業」「資産」「返済実績」という要素で次のように判断しています。

収入と職業

金融機関は返済の原資となる収入が毎月安定して入ってくるのかを重要視しています。

例えば個人事業主や自営業、フリーターなど収入が毎月変動する仕事の場合には、この先収入が減り、返済が滞る可能性が考えられます。

そのため、収入額というよりは「毎月安定して入ってくる」という点を金融機関は重視しています。

金融機関は収入額よりも「リスクのなさ」を重視する傾向があるのです。

極端な事を言えば、年収1,000万円超えの個人事業主よりも、年収300万円の会社員の方が「毎月安定して入ってくる」という点で個人事業主よりも勝っているため、金融機関として評価が高くなるのです。

また、同じ会社員でも、そう簡単に「給料が支払われない」という状況に陥りにくい大企業の方が評価が高くなります。

また勤続年数が長いほどやめる可能性は低くなるので、評価は高くなりますし、年収の高さによっても評価は変わってきます。

一番評価が高いのは会社員と違いリストラのリスクがなく、より「給料が支払われない」という状況に陥りにくい公務員です。

資産

保有する資産も融資の可否を決める大きなポイントです。例えば、預貯金が300万円ある人と、10万円の人であれば、たとえ何らかの理由で収入が途絶えたとしても返済を続ける事ができます。

また、不動産などの資産を持っている人とそうでない人であれば、不動産を持っている人の方が、たとえ何らかの理由で収入が途絶えたとしても、不動産を売却するなりして返済を続ける事ができると考えられます。

また、不動産などは担保性があるので、不動産を担保に入れてもらうことで、もし返済ができなくなったとしても「不動産」によってその返済不可能分(金融機関側の損)を賄うことができます。

このように「今その人がどれくらいの資産を保有しているのか?」も重要な判断基準になってくるのです。もちろん資産はたくさん持っているにこした事はありません。

一方で、資産とは何も預貯金や不動産などプラスの資産だけではありません。借入金やローンなどのマイナスの資産も判断基準に入ります。

例えば、すでにその人の返済能力を超えた借金やローンがあるのであれば、たとえいくら会社員で収入が安定していても融資が通りにくくなります。(※法律によって、融資できる限度額が総量規制として定められています)

こういった場合は融資額と同等の価値を持つ不動産などの資産を担保に入れることができない限り融資は通りにくくなってしまうのです。

返済実績

その人がこれまでどのような返済を行なってきたのか、その実績も大切な判断基準です。

これまでクレジットカードの支払いや借入金の返済などを遅れなくちゃんと行なってきている人であれば、今後もちゃんと返済してくれるだろうと判断できるという訳です。

この返済実績を確認するために、金融機関が利用するのが個人の信用情報です。

この信用情報には、これまでのクレジットカードの支払いや借金、ローンの返済実績などがのっています。この信用情報に問題がないかどうかを確認するのです。

例えば、過去に借金やローンの返済の遅れが見られるようであれば、金融機関には「もしかしたらこの先もそういう事があるかもしれない」と取られてしまいます。

また、過去に自己破産や任意整理など金融事故を起こしいる方であれば、またそういう事が起こるかもしれないと取られてしまいます。

そのため、信用情報に問題がある場合には融資がそれだけ通りにくくなってしまうのです。

「不動産」については資産価値や収益性を重視している

不動産投資の場合には、人の「信用」だけではなく「その不動産に資産価値があるかどうか?収益性があるかどうか?」についても審査され、総合的に融資の可否が判断されます。

これは、個人事業主や自営業のように会社員や公務員などに比べて人に「信用」があまり無い場合であって、融資したお金で購入予定の「不動産」自体の資産価値や収益性が高ければ融資してもらえる可能性があるという事なのです。

極端な話をすれば、たとえ収入が少なく、不安定なフリーターであっても購入予定の不動産が金融機関から見て資産価値や収益性が高いと判断されれば、融資がおりる可能性があります。

よくWeb上で「不動産投資は実績がなくても、自営業やフリーター、主婦でもできる!」と謳われているのにはこういった背景があるのです。

具体的に資産価値や収益性は、その物件の立地や将来的な資産価値などによって判断されます。

不動産投資は会社員や公務員のメリットが最大限活かせる投資方法

ここまで金融機関がどのような基準で融資の可否を判断しているのかを金融機関の目線で解説してきました。

不動産投資はどうしてもお金が大量に必要な投資だと思われてしますが、実際はほとんどの場合、金融機関から融資を受けて行います。

そのため、不動産投資を行う上で融資がおりるかどうかは非常に重要なポイントです。

金融機関は「リスク」を非常に嫌う機関なので、実は融資を受ける上でサラリーマンやOLのような会社員、公務員にこそ金融機関は融資をしたいと考えています。

融資を得やすいという意味でも、不動産投資は会社員や公務員の持つ「信用度の高さ」というメリットが最大限に活かせる投資方法であると言えるです。

ファイナンシャルラボには不動産投資に関して学べるコンテンツが豊富に用意されています。ぜひ、この機会に不動産投資について学んでみてはいかがでしょうか。