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2017年12月21日

不動産オーナーにとって、 不動産会社や銀行は必ずしも こちらの味方とは限らない

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

今回は、

”不動産オーナーにとって、

不動産会社や銀行は必ずしも

こちらの味方とは限らない”

という話をしていきます。

上の資料をご覧いただければおわかりのように、

そもそも不動産オーナーの資金的な体力には限度があります。

誰かが不動産を購入するということは、

この枠の中で三者が利益を取り合うということなのです。

友好的で協力的な会社ももちろんありますが、

当然それとは逆の会社もたくさんあります。

不動産会社はより多くの手数料や広告費、仲介料が欲しいですし、

銀行は0.1%でも多くの金利をとりたいと思っています。

実際、彼らは腹のうちで何を考えているのか?

以前不動産会社や銀行で働いていた方に

過去にインタビューをしているので、

その内容をご覧ください。

不動産会社営業マンが隠している本音を暴露


不動産会社に8年勤めていました。元営業マンです。

これは業界では有名な話ですが、

投資用の不動産物件は9割が購入した瞬間に

損失になると言われています。

購入した瞬間に借金を背負うような

不良物件をまさか堂々と売るわけがない、

と思われるかもしれませんが、、、

実際に仲介料や広告費ほしさに不良物件を

扱う不動産会社は腐るほどあります。

  • 間に入って利益を抜く為に、相場よりも大幅に高い価格設定にしたり
  • 相場より高い価格でもお客が納得するようなストーリーを組んだり
  • 固定資産税を加味せずに、利回り表を作成して、利益が出るように見せたる

また

  • 修繕が必要である可能性を一切伝えていなかったり
  • 後々家賃が下がってしまい、オーナーの負担が増えてしまったり
  • 「想定家賃」という根拠のない数字を見せたり

等々、あたかも「お得な物件」に見えるようにして売っているのです。

中でも最悪なのが、相場よりも大幅に

高い価格で購入してしまった場合です。

どれだけの惨劇が待っているのか、

現実をお伝えする為に以下の図をご覧下さい。


相場価格よりも大幅に高い価格で購入した場合の資産価値の推移

本来、相場が2500万円の物件を

3500万円で買わされた場合、

10年後に売り抜けようと思っても、

相場とのギャップが埋まらず、、、

「1000万円を払わないと物件の購入してもらえない」

という最悪の状況になってしまうのです。

当然、相場よりも高い価格で買ってしまった場合、

月々の手出しの負担も大きくなるので、

「少ない手出しで資産形成できる」という

不動産投資の醍醐味がなくなってしまいます。

毎月の支払いが厳しくても売却する事ができず、

35年間毎月何万円も払い続けて、35年後には

相場より1000万円目減りした資産しか残らない

のです。

元営業マンの自分が言うのもおかしな話ですが、

どうやって「購入価格」と「相場価格」とのギャップを埋められるか?

この戦略の部分が、

負けない不動産投資をする上でキモになります。

不動産会社は本当にピンキリですので、

パートナー選びは本当に慎重にやる事をお勧めします。

銀行マンが隠している本音を暴露

 

私は某メガバンクの窓口で融資係として働いておりました。

現役を退いてからはもう5年ほどで、

現在は全く部類の違う金融機関で管理職として勤務しています。

正直、うちの会社は大口のお客様が多かったので、

個人への融資って優先度低めだったんですよね。

ただ、少しでも金利を高く設定したいのは当然なので、

オーナーさんとの交渉で金利を決めていく時は、

完全に足元を見るような感じで攻めていきます。

お金を貸す側ですから、当たり前なんですけど。

オーナーさんとしては金利を低くしたい。

でも貸してもらう手前あまり強くは主張できない。

そもそも融資が降りなければ不動産を買えないわけですから、

借りたい側の人間はどうしても立場が弱いわけです。

貸す側の私たちもそれを知っているので、やらしくそこをついていく。

オーナーさんの足元を見る事になります。

そういう風に交渉しろという教育もありますし。

例えば、

「金利を0.1%低くする代わりに、

この投資信託も買ってくれませんかね?」

という提案をしたりもします。

言っちゃなんですが、購入した人がほとんど

元本割れしているようなひどい商品ばかりですよ。

でも売らなきゃならん。我々にもノルマがあるので、

言い方は悪いですが、融資をして欲しい個人様というのは、

飛んで火にいる夏の虫なんです。

あと、不勉強なオーナーさんは、

こちらが最初に提示した金利で

一発OKを出す事もあります。

相場を知らないので、

「他の銀行に行っても、これ以上金利は下げてくれませんよ」

とか言うと、納得しちゃう。

融資が降りないより、よほどマシですから。

まとめ

というわけで、リアルな声をお届けしてきました。

いかがだったでしょうか?

不動産投資で成功するために、

物件選びが重要なことは言うまでもないと思います。

そして、それ以上に、物件選びを手伝ってくれる業者選び、

ローンを組み、融資を引いてくれる金融機関との交渉が、

いかに重要かおわかりいただけたはずです。

リサーチはどれだけしてもし過ぎることはありません。

誰よりも自分が損をしないように、

しっかりと業者のリサーチをしていきましょう!