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2017年12月21日

サブリースとは?

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

サブリースとは、自分の不動産物件の賃貸経営を代行してもらい、「家賃保証」という形で安定収入を得る、物件管理における運用方法の一つです。

普通、賃貸経営といえば、物件所有者本人が入居者と賃貸借契約を結び、大家として諸々の管理業務や客付をします。

大家と入居者の間に誰も介在していないので、管理費や経費を除けば家賃収入がまるまる自分の収入になります。

一方、サブリースの場合は、不動産会社に建物ごと借り上げてもらい、面倒な管理業務や客付も全て代行してもらい、不動産会社から賃料の一部を得ることができるのです。

なんと言ってもサブリースの魅力は、空室の時でも一定の賃料が入ってくる「家賃保証」です。

入居者はオーナーではなく、サブリース契約をした不動産会社と賃貸借契約を結ぶので、一切の大家業務を不動産会社に任せることができます。

もちろん、サブリースを使えば、不動産会社に手数料を払うことになるので、単独で賃貸経営をする場合よりは、家賃収入は下がることになります。

サブリースの契約期間はどれくらい?

サブリースの契約期間は、最長で30年です。

「30年も家賃保証をしてくれるなんて、最高のサービスじゃん!」とテンションが上がってしまうかもしれませんが、ここは一つ冷静にならなければいけません。

これはあくまでも最長の話であって、現実としては、2、3年、あるいは5年程度の契約更新となることが一般的です。

間違っても誤解しないでいただきたいのは、”保証される賃料は変わる”ということです。

購入当初の家賃が長期間保証されることはまずないですし、定期的に賃料の改定があるケースがほとんどです。

サブリースにかかる費用は?

保証してもらえる家賃の割合は、およそ家賃の7割~9割程度だと思ってください。

その差額が、サブリース会社の取り分となります。

「敷金や礼金、更新料は入ってくるんですか?」と思う方もいるかもしれませんが、残念ながらそれらは全てサブリース会社に入るのが普通です。

会社によって多少の違いはありますが、基本的にそれぞれ経費として消化されるので、サブリースの契約をした場合、オーナーの手元にそれらのお金が入ってくることはありません。

サブリースのメリット

空室や滞納のリスクを回避できるので、安定収入を実現できる

何と言っても最大のメリットは、空室リスクや家賃の滞納リスクを回避できることでしょう。

言い方は悪いですが、賃貸者とのトラブルもサブリース会社に丸なげできるので、ストレスなく家賃収入を得ることができます。

ローンが残っている場合も、毎月のように「今月は返済できるかな」と心配する必要がないので、精神衛生上も大変メリットがあります。

法的なトラブルを避けられる!

不動産投資をしているとトラブルはよくあります。

かわいいルール違反から、契約違反など、最悪の場合、訴訟を起こす必要にせまられるケースもあります。

ですが、サブリース契約をしていれば、大家は物件所有者ではなくサブリース会社です。

ですので、訴訟を起こす場合はサブリース会社が訴訟の当事者になってくれます。

極端な話、入居者との間にどのようなトラブルが起こっても、家賃保証で毎月安定した家賃収入を得ながら、高みの見物ができてしまうということです。

入居者トラブルは時間もお金も労力もとられますから、そこまで任せられるのはかなりありがたいですよね。

時間や労力がかからない!

サブリース契約をすれば、賃貸経営者は物件所有者からサブリース会社へと代わります。

全責任を負って、管理業務をこなしてくれるのです。

自分の時間や労力を一切とられることがないので、まさに権利収入の理想形を実現することができます。

税務上の作業もラクになる!

先述のように、サブリース契約をした場合、入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナーではなく、サブリース会社になります。

ですので、入居者誰がいつ家賃を振り込んだとか、退去時の部屋の清掃や入退去時にかかる経費など、収支の確認といった面倒な税務上の作業をやる必要がなくなるのです。

確定申告などの作業も非常に簡易化させることができます。

サブリースのデメリット

というわけで、サブリースのメリットについてお伝えしてきましたが、当然デメリットもあります。

では具体的にどのようなデメリットがあるのか、いくつかご紹介していきたいと思います。

家賃収入が最大化できない

”保証料”は、サブリース契約をした会社に対して、オーナーが毎月支払う経費です。

賃貸経営におけるあらゆる管理業務や責任の委託、家賃保証といったメリットを享受する代わりに、オーナーは保証料を払わないといけません。

そのため、当然家賃収入の一部をサブリース会社に払うことになるのです。

必要経費とみなすか。

それともサブリースを使わずに自分の力だけで賃貸経営をするか。

収支のシミュレーションをした上で、じっくり検討してみてください。

サブリース会社が倒産したら、一貫の終わり

「家賃保証」といえど、この世に絶対はありません。

サブリースの契約をしてくれる不動産会社も、売り上げの浮き沈みは当然ありますし、最悪の場合倒産してしまうことだってあります。

サブリース会社が倒産すれば、賃貸借契約は物件所有者に引き継がれるので、家賃保証がなくなり、管理業務が発生し、1ヶ月でも空室が出れば赤字になります。

ですので、サブリースの契約をする際は、その会社の信用や歴史、資金的な体力などを入念にチェックしておく必要があるのです。

誰を入居させるか、人を選べない!

サブリースの場合、物件所有者は入居者を選ぶことができません。

誰を入居させるか、審査は全てサブリース会社が行います。

ですので、物件所有者が入居させたくないような入居希望者が現れたとしても原則拒否はできません。

もちろん、サブリース会社もトラブルは避けたいはずですが、家賃保証をしてしまっている以上、人を選んだ結果空室が続いてしまっては損をすることになります。

空室を避けるために、物件所有者が入居させたくなような人物が入居する場合もあることは覚悟しておきましょう。

まとめ

というわけで、サブリースの意味、サブリースのメリットやデメリットについてお伝えしてきました。

サブリース契約内容は、契約する会社によって内容が大きく異なる場合があります。

国土交通省が基準を明示しているとはいえ、必ずしもその基準に則っているとは限らないのです。

サブリースはメリットが大きい反面、そのデメリットについはかなり問題視されてきました。

保険業界でもよくあることですが、不動産会社と契約者(不動産オーナー)の間で、リテラシーに差がありすぎるせいで、契約後のトラブルが絶えなかったためです。

言い方は悪いですが、不動産会社からすれば、「お客にハンコを押させたら勝ち」なのです。

悪知恵の働く不動産会社にうまく丸め込まれて、不利な条件でサブリースの契約をしてしまう人は

あとを絶ちません。

そんな過去の被害者の方々の二の舞にならないためにも、ビジネスパートナーとなる不動産会社の選び方、契約内容の吟味はしっかり行いましょう。