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2017年12月21日

インカムゲインとキャピタルゲイン

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

インカムゲインとキャピタルゲイン。

不動産投資について勉強していると、様々なところでこの二つの言葉を目にするはずです。

知っている人は知っていると思いますが、この言葉は何も不動産業界に限って使われる言葉ではありません。

まずは基礎的な意味を理解しておきましょう。

インカムゲイン

インカムゲインは、資産を保有することで生じる利益です。

不動産投資の家賃収入、株式投資の配当金、投資信託の分配金、外国為替のスワップポイントなどがそれにあたります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、資産を売買することによって生じる利益のことです。

例えば、不動産の売却益、株式投資、投資信託、外国為替取引による利益ですね。

「保有」することで利益を発生させるのがインカムゲイン、「売買」することで利益を発生させるのがキャピタルゲイン、と覚えてもらえればいいと思います。

不動産の場合のインカムとキャピタル

素人がやってはいけないキャピタルゲイン狙いの不動産投資

”安く買って高く売る”言葉で言うのは簡単ですが、こと不動産投資においてはそんなに簡単なことではありません。

高く売れそうなゲームソフトを買って、アマゾンで転売するのとはわけが違うのです。

基本的に、仕事として不動産投資をやっているようなプロでもない限り、キャピタルゲイン狙いの不動産投資はやらないことをオススメします。※新築ワンルーム編でお伝えしている例は別です。

年金代わりでもあり、いざとなったらキャピタルも狙えるという両建ての場合は、キャピタル狙いは十分有効な手段です。

理由はいくつかあります。

一つは、不動産価格が上がるのは本当に一部の物件だけだからです。

例えば、東京オリンピックの開催決定によって、都内の不動産価格が上昇しているのはご存知だと思います。

ただし、注目して欲しいのは価格上昇が起きているのはごく一部のエリアだけだということです。

では、東京オリンピックが終わったらどうなるでしょうか?

答えは「神のみぞ知る」です。価格が上がるか上がらないかわからないものに、借金をしてまでお金をかけるなんてただの博打ですよね。

もっと言うと、日本はどんどん人口が減少しています。

そもそも住む人が減っているのに、住居の需要が増え続けるのかは疑問が残るところです。

別の記事でもお伝えしたように、東京の一極集中はしばらく続くと思っているので、地方が過疎化して空き物件や空室が増える可能性は十分あるのではないでしょうか?

ついでに、キャピタルゲインをオススメしないもう一つの理由として、「税金」があります。

転売やビットコインのように、気軽に売り買いができればいいのですが、不動産はそうはいきません。

仮に、購入した物件を5年以内に売却した場合、42.1%(所得税30%+住民税9%+復興所得税2.1%)の税率がかかってしまいます。

プラス、売却時には当然仲介手数料もかかりますから、わずかの売却利益では必要経費と相殺して利益はほぼ残らない可能性が高いのです。

  • 価格が上がるのは一部の物件(あるいは一部のエリア)だけ
  • 売却には巨額の税金がかかる

この二つが、個人がキャピタルゲイン狙いの不動産投資をやらない方がいい主な理由です。

インカムゲインを狙うには?

不動産投資で安定した家賃収入を得るためには、人口の多い大都市圏で行うことが欠かせません。

何度も言うようですが、やはり東京はかたいです。

また、空室ができてしまってはインカムどころか

毎月赤字を切らなければいけないので、体力がある会社のサブリースを利用するのも安定したインカムゲインを得る手段の一つです。

筆者としては、”即金性を狙うよりも、将来のための資産構築を目的に、あくまでも貯金感覚で不動産投資をする”ということをオススメします。

相当良い物件にめぐり合わないと、購入してすぐにインカムゲインを得るなんてできないので。

目的によって買うべき不動産は全く変わってきますので、ぜひ綿密なアクションプランを立ててみてください。