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2018年2月6日

不動産投資における「利回り」の見方と考え方

不動産投資における「利回り」の見方と考え方_001
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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資でお金を増やす方法は大きく分けて「インカムゲイン(家賃収入)」と「キャピタルゲイン(売却益)」の2種類があります。

この2種類でしっかりと収益をあげていくために不動産投資において一番重要な判断指標が「利回り」です。

ここでは、不動産投資で具体的にどれだけ儲かるのかを見極めるために重要な「利回り」の考え方について解説します。

不動産投資の利回りは2種類ある

利回りとは、投資元本に対する収益の割合(%)のことをいいます。

簡単に言えば、年間で、投資したお金の何%の儲けがでるか、を表す数値のことです。

利回りは不動産投資の成果を測るための重要な指標となっており、次の式で求められます。

利回り(%)=年間の家賃収入÷投資不動産の購入価格×100

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「ネット利回り」の2種類があります。

不動産投資を実際に行うかどうかの判断をするときは、不動産会社の出す投資物件販売情報(マイソク)や広告に書かれている利回りが「表面利回り」と「ネット利回り」のどちらであるかをよく確認する必要があります。

これら2種類の利回りを混同してしまうと、思っていたほど収益が得られないという結果になってしまいます。

家賃収入のみに着目した表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った数値です。

グロス利回り、想定利回り、見込み利回りと表現される場合もあります。

計算が簡単なことから、投資不動産の広告では表面利回りが表示されることが一般的です。

表面利回り(%)=年間の家賃収入÷投資不動産の購入価格×100

表面利回りの計算では、賃貸住宅につきものの空室リスクが考慮されていません。

ローンの金利や租税公課、管理費や修繕積立金など物件を維持管理するために必要な経費も考慮されていません。

投資不動産の広告では10%を超える利回りが示されることがあります。

しかし、このほとんどが表面利回りであって、投資金額の10%を超える金額が実際に儲けとして手元に残るわけではありません。

物件の維持管理費用を負担すると、儲けは小さくなってしまいます。

表面利回りは物件を比較するときの目安として活用することができますが、不動産投資の成果を測る指標としては不十分です。

ランニングコストも考慮したネット利回り

ネット利回りは、物件を維持管理するために必要な経費(運営コスト、不動産購入時の諸費用、税金など)も考慮して計算した利回りです。

実質利回りと呼ばれることもあります。

表面利回りに比べて数値は低くなりますが、具体的にどれだけ儲かるのかを表していて、投資の実態に即した指標です。

物件を維持管理するために必要な経費のほか、不動産取得税や登録免許税など物件を購入するときの諸費用や各種税金も投資不動産の購入価格に含めて利回りを計算します。

計算式は以下の通りです。

ネット利回り(%)=(年間の家賃収入-年間の必要経費)÷投資不動産の購入価格×100

実質利回りの計算に含まれる必要経費としては、具体的に次のようなものがあげられます。

  • 税金(固定資産税・都市計画税・所得税・住民税など)
  • 運営コスト(管理費・修繕積立金・管理依託費・修繕費用・建物管理費・ローンの金利・空室損失費用など)
  • 物件を購入するときの諸費用(不動産仲介手数料、印紙税、司法書士手数料、登録免許税、不動産取得税など)

これらの必要経費は、固定資産税やローンの金利のように前もって金額がわかるものばかりではありません。

修繕費用のように実際に発生するまで金額がわからないものもあります。

ネット利回りを計算するときは、実際に発生するまで金額がわからない必要経費をどのように見積もるかがカギとなります。

必要経費を少なく見積もると計算上の利回りは高くなりますが、実際に修繕をするときには想定外の出費となり収支を圧迫します。

また、ネット利回りを考えるときは、空室リスクも考慮したいところです。

最初は満室であっても年月が経つにしたがって空室が出る可能性は十分あります。

実際にどれぐらい空室が出るかを前もって正確に予測することはできませんが、近隣の類似した物件からある程度の数値は予測できます。

ネット利回りの計算にはこうした不確定要素があるため、投資判断をするときは、あくまでも計算した時点の予想値であることを理解しておかなければなりません。

利回りが高い物件には要注意

不動産投資は預貯金や株式投資、FXなど他の投資方法に比べて利回りが高いのが特徴ですが、物件販売資料や広告に書かれている利回りが極端に高い場合は注意が必要です。

利回りが高くなる要因には次のようなものがあります。

  • 物件の購入価格が安い
  • 家賃収入を高く見積もっている
  • 年間の必要経費を少なく見積もっている

たとえば、古い物件を安い価格で購入して付近の相場と同じぐらいの家賃を見込むと、計算上の利回りは高くなります。

しかし、建物や室内の設備が古いにもかかわらず相場と同じぐらいの家賃であれば、入居者は集まらないでしょう。

想定したとおりに家賃収入が得られない状態になりかねません。

入居してもらうためには、建物や室内の設備をリフォームする必要があります。

ネット利回りではリフォーム費用も考慮しますが、リフォーム費用を低く見積もっていれば利回りが実質より高い数値で表されます。

極端に利回りが高い物件では、実際に投資したときに想定より収入が少ないか、経費が多くなる可能性があります。

利回りを見るときは、利回りがどのように計算されているかをよく確認することも大切です。

不動産投資でどれだけ儲かるかは「ネット利回り」で判断

不動産投資を始めるときは、利回りの考え方を正しく理解することが重要です。

収益不動産の広告では預貯金や株式では得られないような高い利回りが示されていますが、その多くは「表面利回り」です。

表面利回りは収益を生みだすために必要な経費を考慮していないため、数値のとおりに手元に儲けとして残るわけではありません。

不動産投資で具体的にどれだけ儲かるかは、収益を生みだすために必要な経費を考慮した「ネット利回り」で判断する必要があります。

ただし、ネット利回りの計算には不確定要素があるため、あくまでもその時点の予想値であることに留意しましょう。