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2018年2月6日

不動産投資でよくある失敗。気をつけたい3つのこと

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

テレビや新聞などで不動産投資の広告を目にすることが多くなっています。

その一方で、不動産投資で失敗する人が後を絶ちません。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)が、2017年にサイトの会員を対象にした「不動産投資に関する意識調査(第7回)」によれば、今までに不動産投資をしたことがある回答者のうち40.7%の人が「不動産投資で失敗したことがある」と答えています。

ここでは、不動産投資でよくある失敗にはどのようなものがあるのか、よくある失敗例をあげながら、どうすれば失敗しないかについて考えてみます。

自己資金ゼロでは不動産投資は難しい!?

不動産投資の広告のなかには、自己資金(自分の預貯金)がなくても不動産投資が始められることをアピールしたものもあります。

少ない自己資金で不動産投資が始められると効率が良さそうですが、そのような話には気をつけたほうがよいでしょう。

自己資金0で不動産投資を始めたAさんの例

会社員のAさんは職場にかかってきた営業の電話をきっかけに、不動産投資を考えるようになりました。

Aさんにはまとまった貯金がなく、不安もありましたが、営業マンから自己資金がなくてもローンが借りられると聞いて、物件を紹介してもらうことにしました。

ローンの申し込みまでスムーズに進みましたが、Aさんはそこで、ローンで借りられるのは物件価格だけだということに気づきました。

不動産投資には、物件価格だけでなく不動産の仲介手数料や登記免許税などの経費が必要で、貯金のないAさんは親族にお金を借りて回る羽目になりました。

昨今は日本銀行のマイナス金利の影響で、金利が低く、かつローンを組みやすい借りやすい状況にあります。

フルローンと呼ばれる頭金のいらないローンも組むことが可能です。

そのため見かけ上は自己資金ゼロで物件の購入ができます。

しかし、実際には物件を購入するためには、物件とは別にさまざまな諸経費がかかります。

基本的にローンで借りられるのは物件価格までで、物件を購入するための諸費用はカバーできません。

物件購入の諸費用は物件価格の5%~10%かかることが一般的で、物件価格が3,000万円であれば、150万円~300万円の諸費用が必要になります。

物件を買うための資金をすべて自己資金で賄うのはハードルが高く、投資の効率も悪くなってしまうので現実的ではありません。

しかし、目安として物件価格の2割程度の自己資金は用意しておくようにしましょう。

空室リスクの事前対策は必要不可欠!

不動産投資で避けたいリスクの一つに「空室リスク」があります。

空室であるということは、家賃が入ってこないことを意味します。

家賃収入がないからといって、ローンの返済を待ってもらえるわけではありません。

空室があると収入がないのにローンを返済する「持ち出し」になってしまいます。

空室に悩まされたBさんの例

自営業のBさんは将来もらえる年金が少ないことを不安に感じていました。

不動産投資の収益が老後の年金の足しになると聞いたBさんは、2,000万円のローンを借りて不動産投資を始めました。

賃料収入よりわずかながらローン返済額の方が多くなりましたが、老後を見据えていたBさんは気にしていませんでした。

ところが、投資を始めてから1年後に入居者が退去。次の入居者がなかなか決まりません。

空室が半年続いたころから、Bさんはローンの返済ができなくなり、最終的には物件を手放して不動産投資をやめてしまいました。

不動産投資で将来の安定収入を見込んでいたのが、ローン返済のために貯金を大きく減らす結果になってしまいました。

空室が長引くと、入居してもらうために家賃を引き下げざるを得なくなります。

入居して最初の数か月の家賃を無料にする「フリーレント」が行われることもあります。

こういった点でも、空室は不動産投資の収支を悪化させる要因になります。

空室を出さずに適正な家賃を継続的に得るためには、地域の賃貸住宅の需給関係をよく調べることと、住居そのものの魅力を高める工夫が大切です。

物件を購入する際は必ず現地確認を!

自分が住むわけではないためか、不動産投資では実際の物件を見ないで購入を決める人もいます。

実際の物件を見ておかなければ、後になってリフォームなど想定外の出費を強いられることがあります。

想定外のリフォーム費用に悩まされたCさんの例

公務員のCさんは知人の紹介で不動産投資をはじめました。

ローンを借りずに自己資金で1,500万円の戸建て住宅を購入して賃貸に出す計画でした。

不動産業者によると、築年数は古いものの立地が良く、高い利回りが見込めるとのことでした。

少し遠いところにあったため、Cさんは実際に物件を見ないで購入を決めました。

ところが、実際に物件を購入するとリフォームが必要なことがわかり、200万円の追加出費を強いられました。

家賃を上げると空室になる恐れがあるため、予定どおりの家賃で賃貸することになり、当初見込んでいた利回りは大きく低下することになってしまいました。

利回りが高い物件は投資対象としては魅力的に見えますが、リスクが高いことも頭に入れておかなければなりません。

利回りが高いということは、物件の状態が悪く、安くしなければ売れなかったりといった何かしらの事情がある可能性があります。

仮に状態が悪いと入居してもらうためには住居のリフォームが必要であり、その分初期費用がかさんで利回りは低下してしまいます。

投資を決める前には、実際に物件を自分の目で見て問題がないかをよく確認することが必要です。

不動産投資で失敗する人に共通した傾向とは?

ここまで不動産投資に失敗した3つの例をご紹介しました。

不動産投資で失敗する人の多くは、不動産投資に必要な最低限の知識を勉強しないで、広告や営業マンのセールストークだけをもとに投資判断をする傾向があります。

不動産投資は、投資というよりは事業に近い性質があります。

広告やセールストークの利回りを安易に信用するのではなく、その利回りがどのように計算されたかを自分自身で確認することが必要です。

広告やセールストークでは、収入は多めに、費用は少なめに見積もられることがあるので注意しましょう。

失敗例に学んで同じ失敗をしないことが大切

不動産投資を行う際には、成功例を真似るよりも、失敗例を見て同じ失敗をしないように気をつけることの方が大切です。

この記事でご紹介した失敗例だけでなく、インターネットで失敗例を検索しリストアップしたり、実際に不動産投資家の集まりなどに出向いて経験者から失敗例を聞いたり、より多くの失敗例を知り、同じ失敗を自分がしない工夫をしていくことが、より大きなリスクヘッジとなります。