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2018年2月6日

不動産投資でよくある失敗。気をつけたい7つのこと

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資セミナーや、不動産投資の書籍では、「この方法しか成功しない」と言われんばかりに、不動産投資の数々の成功法則が語られており、あたかも自分もそれを真似すれば成功できるのではないかと勘違いしてしまいがちです。

そのため、不動産投資で失敗する人は後を立ちません。

本記事では、不動産投資でやってしまいやすい代表的な失敗を7つの項目に分けてご紹介します。

確かに成功法則を学ぶことで成功する可能性は少し高くなるかもしれませんが、こういった失敗に学ぶことで、より不動産投資で成功する可能性ではなく、失敗する可能性を少なくしていくことが投資を行う上では何より大切です。

不動産投資での典型的な失敗事例

不動産投資の大きな特徴として、株式投資やFXなど他の投資として考慮すべき項目が限られているため、リスク管理がしやすいということがあげられます。

そんな限られた項目の中でよくある失敗が以下の7つです。

  • 不動産業者選びでの失敗
  • 投資物件選びでの失敗
  • 契約時の失敗
  • 不動産管理における失敗
  • 融資での失敗
  • 税金での失敗
  • リスクマネジメントの失敗

それぞれどのような失敗なのかを、具体的に解説していきます。

業者選びでの失敗

不動産会社は全国に3万社ほどあると言われています。

中には、通常の資産価値よりも高く販売する業者もおり、不動産投資用物件の購入によって損をしてしまう人は後をたちません。

例えば、次のような例が悪い不動産業者の典型です。

Aさんは、不動産投資セミナー後の個別相談でおすすめされた投資物件を紹介された不動産会社から購入しました。

数年間はキャッシュフローもあり満足していたが、5年、10年と経つにつれて空室が続き、空室を埋めるために賃料を下げ、キャッシュフローが悪化。

相談しようと思ったころには不動産会社がもうありませんでした。

また、不動産会社があったとしても「投資ですから」「時代が変わってきたのでこればかりはどうしようもないです」などと言われ追い返されてしまうケースも少なくありません。

こういった失敗を防ぐためには、より信用度の高い不動産会社から物件を購入した方が良いと言えます。

具体的には「創業年数」を不動産業者選びの判断基準として持っておくと良いでしょう。

創業年数が20年以上あるのであれば、その不動産会社はある程度信用できるレベルの不動産会社と思って良いと思います。

投資物件選びでの失敗

不動産業者だけではなく、投資物件選びで失敗してしまうこともよくあります。

例えば重要事項説明書に書かれている項目の見落として事故物件や動物の糞尿がひどい物件など癖のある物件を購入してしまったケース、目先の利益にとらわれてしまったが故にのちに損をしてしまったケース、また物件の場所を見誤ってしまったケースなどあげていけばキリがありません。

ここでは、その中でも特にやってしまいがちな投資物件選びでの失敗をご紹介します。

購入後に資産価値が激減してしまった

「購入時2,500万円と言われていた物件が売却時に500万円程度になってしまった」など不動産売却時に想定した額よりもはるかに低い額でしか売れないと、当初見込んでいた資産形成プランが一気に達成できなくなってしまいます。

こういった失敗の多くは、不動産購入時に「初期費用」と「キャッシュフロー」だけで物件を選んでしまい、一番重要な「資産性」という判断基準を持っていなかったことが最大の原因と言えます。

例えば中古一棟アパートなどは、元々の建物の資産価値が低いため、ローン完済時に建物が売却できず、解体後の土地のみしか売れないというケースがよくあります。

特に土地の値段が安い地方都市の中古一棟アパートなどの場合には、建物に資産価値がなくなってしまうと、一気に売却益が減少してしまいます。

不動産投資は家賃収入(インカムゲイン)でいくら利益が出るのかではなく、むしろ売却益(キャピタルゲイン)でどれくらい最終的に資産形成ができるのかを考えることが大切です。

物件購入後に問題が発覚した

購入したはいいが、「事故物件」や「精神病の方が頻繁に問題を起こす物件」「商業地域でパチンコ屋など賑やかな商業施設が近くに立つ可能性がある物件」「動物の糞尿被害が多い物件」など問題が購入後に発覚してしまったというケースもよくある失敗事例です。

この失敗の最大の原因は不動産の契約時に「重要事項説明書」をきちんと確認したり、不動産会社に事実関係を追求しきれていない事にあります。

売り手側にとって不利になるような項目が記載されている場合もありますので、気になったらすぐに事実関係を問い合わせるようにしましょう。

契約時の失敗

不動産の契約時には、実に様々な書類を取り交わします。

その際にありがちなのが、不動産の抱える問題の見落としや、契約解除の際のペナルティの見落とし、値下げ交渉ポイントの見落としなど、売買契約書や重要事項説明書に書かれている項目を見落としたことによって購入後に損をしてしまうというパターンです。

専門的で自分では全て理解できない、チェックできないという場合には、司法書士など不動産のプロに問題ないかどうかチェックをお願いしましょう。

不動産管理における失敗

不動産購入後の物件の管理や運用を行う方法は、自分ですべて物件の管理・運用を行う方法と不動産管理会社に委託して管理してもらう方法の2種類から選ぶことになります。

この選択を誤ってしまったがために失敗してしまうケースも少なくありません。

また、建物の管理は壊れた箇所の修繕も含まれているため、高額な修繕費用が発生してしまい、大きな損をしてしまうケースもよくあります。

管理方法の選択ミスによる失敗

管理方法としては、不動産管理会社に委託して不動産を管理してもらった方が圧倒的に楽です。

しかし、委託する以上は毎月お金がかかります。(家賃の20%程度が相場とされています)

そのお金をを節約して収入を増やそうとしたがために、入居者が変わるごとに高額なクリーニング費用やリフォーム費用、入居者の募集のための費用が必要になってしまったり、家賃滞納やクレームの処理を自分で行わなければならなかったり、お金と時間の両方で損をしてしまうのが典型的な失敗例です。

ただでさえ平日に暇のない会社員や公務員は、たとえ委託料金がかかったとしても予想外の費用が発生するリスクの管理の手間を考えて不動産管理会社に委託した方が無難です。

むしろ物件の購入前から委託する前提でキャッシュフローの合う物件を探すことが大切です。

サブリース契約の失敗

不動産管理会社への委託する場合も、どこまでをお任せするかによって、物件の管理だけを任せる方法と、物件の管理に加えて運用をも一括して任せる方法の2種類から選ぶことができます。

管理と運用すべてを任せてしまうのが「サブリース契約」です。

サブリース契約は空室時の家賃保証や、空室対策など不動産投資の運用面で、素人では難しいところまで一括して行なってもらえる点がメリットとしてあげられます。

しかし、一方で空室対策として家賃の値下げを提案されたり、それによりキャッシュフローが悪化し、苦しい状況に追い込まれてしまうケースも少なくありません。

サブリースを考える場合には、そういったリスクを事前に考慮した上で契約を結ぶようにしましょう。

融資での失敗

不動産投資用の物件は一般的に自己資金ではなく、金融機関からの融資を受けて購入します。

融資とは金融機関からの「借金」です。金融機関側も商売ですから、返済時には元金と一緒に利息も支払う必要があります。

こういった融資に関しての知識を最初から持っている人は多くありません。

ほとんどの人が素人です。

そのため、不動産会社に乗せられて安易に融資手続きを行なってしまい、後々に大きな失敗をしてしまうケースも珍しくありません。

投資用のローンを組んだら、住宅ローンは組むことが厳しい

「マイホームを買うために住宅ローンを組もうとしたら、以前投資用ローンで物件を購入していたことが原因で組めなかった」というケースもよくあります。

金融機関側が個人に融資できる金額には上限があります。

例えば一般的には、年収の6〜7倍がよく言われる基準です。

例えば年収500万円の人が、2,500万円の投資用物件をローンで購入していた場合、新しく3〜4,000万円の住宅ローンを組むことは難しくなります。

しかし、2,500万円で購入した投資用物件がしっかりと運用されており、安定して利益がで続けていることを金融機関に証明できれば、融資枠が広がる可能性があります。

自己資金0円、フルローンの落とし穴

物件は自己資金ゼロでもフルローンを使えば購入することができます。

また投資スピードをあげることができるということや、自己資金を一切使っていない分レバレッジをかけることができ、投資効率は非常によくなります。

しかし、頭金のないフルローンの場合、次のようなデメリットがあります。

このデメリットのために失敗してしまう方も少なくありません。

  • 通常(頭金を入れる場合)より金利が高くなり月々の返済金額が増える
  • 通常(頭金を入れる場合)より審査が厳しくなる

通常、不動産投資は、キャッシュフローよりも売却益(キャピタルゲイン)で最終的にどれだけ全体で利益がでるかが重要です。

しかし、フルローンの場合には月々のキャッシュフローのマイナスが大きくなりがちで、売却のタイミングまで持ちこたえられない場合があります。

そのため特にキャッシュフローを入念にチェックしてからローンを組むようにしましょう。

税金での失敗

不動産投資は「税金との戦い」とよく形容されるほど、様々な税金にキャッシュフローを左右されやすい投資です。

例えば、不動産を購入して1年目に税金がかからないと思っていたら、不動産所得税がかかってきてしまい、その準備を怠っていたがために大きな損をしてしまったというケースや、キャッシュフロー時にある税金の計算を入れ忘れてしまいキャッシュフローが大赤字になってしまうケースもよく見受けられます。

税金の計算をしっかりしておかなければ、自身の投資計画に大きな狂いが生じてしまいます。

そのため、不動産投資に関わる税金についてはしっかりと勉強しておきましょう。

火災保険での失敗

不動産投資のリスクの中でもっとも打撃が大きいものが、災害や人災によって建物が崩壊してしまうことです。

そのリスク対策としてほとんどの方が不動産購入と同時に火災保険に加入します。

その際に、契約内容にミスがあり、損害が発生した際にきちんと保障を受けることができないケースがあります。

特に気をつけたいのが、火災保険の一部として契約できる「地震保険」です。

地震保険の加入率は2016年現在で加入率は全体の30.5%(2016年損害保険協会調べ)となっており、まだ加入している人は多くはありません。

火災保険はたとえ火災で建物が損害を受けても、その火災の根本的な原因が地震出会った場合の保障は一切おりません。

年間数千回以上の地震が起きる地震大国の日本で地震によるリスク対策をしていないのは致命的です。

不動産投資を行うのであれば、火災保険と地震保険はセットで入るのが基本です。

成功よりも失敗から学ぼう

不動産投資セミナーや書籍などでは成功例が多く語られていますが、そういった成功例ではなく、多くの失敗例を知り、それを自分がしないようにすることの方が重要です。

また、その方がリスクヘッジに繋がります。

インターネットでも様々な失敗事例が紹介されているので、それを閲覧したり、実際に不動産投資を行なっている人が集まる場所に出向いて失敗談などを直接聞いてみるのも良いと思います。

今回ご紹介した失敗事例はあくまでごく一部です。まだまだ失敗してしまいがちなポイントはたくさん存在します。

それらをしっかりとリストアップして、失敗しにくくするように心がけましょう。