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2018年2月6日

一棟不動産は本当に儲かるの?不動産投資で一棟を買うメリット・デメリット

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資には主に「一棟」「区分」「戸建」という3種類の投資があります。

中でも一番収益性が高いのが一棟不動産です。

本記事では、不動産投資で一棟を所有するメリット・デメリットが何なのか、どのようなリスクがあるのか、などを他と比較しながら詳しく解説していきます。

一棟不動産投資とは?

アパートやマンションを土地を含め一棟丸ごと購入し、運用する不動産投資のことです。

区分所有のように1部屋単位で購入する場合に比べて、購入金額が大きくなり、投資規模が大きくなるため、リスクが大きく、不動産投資初心者には難しいと言われています。

不動産投資で一棟を買うメリット

不動産投資で一棟を買うメリットは「リターンの大きさ」と「管理の自由度の大きさ」「融資の受けやすさ」です。

具体的に区分所有と比べると次のようなメリットがあります。

  区分所有 一棟
メリット
  • 少額から投資が可能
  • 区分所有を様々な地域に持つことで空室、エリア、人災・災害リスクを分散できる
  • 融資額が少なくて済む
  • 管理の手間がかからない
  • 競争相手が少ない
  • 購入後の管理方針などをすべて自分で決めることができる
  • リターンが大きい
  • 資産価値が高いため、融資してくれる金融機関が多い
  • 管理費、修繕費の安い
  • 資産価値が下がりにくい(土地を含むため)

不動産投資で一棟を買うデメリット

不動産投資で一棟を買うデメリットは、「ハイリスク」ということです。

区分所有と比べると、リターンが大きかったり、魅力が大きい一棟買いですが、投資額や運用額が大きくなる分リスクも大きくなります。

具体的に区分所有と比べると次のようなデメリットがあります。

  区分所有 一棟
デメリット
  • 管理費、修繕費が高い
  • 資産価値が低く、融資してくれる金融機関が少ない
  • リターンが少ない
  • 資産価値が少ない
  • 自分自身で管理などを工夫する余地が少ない
  • 購入の手間(物件選定、銀行の融資、契約、決済)が1部屋ごとにかかる
  • 空室、エリア、人災、災害リスクの分散ができない
  • 投資額が大きく、失敗した時の損失額も大きい
  • 管理の手間がかかる
  • 支出額がでかい
  • 競争相手が多い

また、リフォーム費用や、修繕費、補修費など一回にかかる費用が高いため、空室が増えて赤字になると、給与所得だけではカバーしきれず、そのまま一気に破綻してしまうケースもよくあります。

一棟買いは収益性が一番高いハイリスクハイリターン案件です。

そのため、不動産投資初心者は、まずは1室、2室と区分所有を持ち、不動産投資の知識をしっかりとつけてから一棟へと移行していくのが安全策と言えるでしょう。

最初から一棟を購入する場合には、事前にしっかりと不動産投資の勉強をしておくことが大切です。

不動産投資で一棟を買う時に考慮して置くべきリスクとは?

一棟の購入とは、言い換えればまとまった区分を1箇所に所有するということです。

そのため、不動産投資で考慮すべき次の8のリスクすべてが大きくなります。

リスクの種類 概要
物件購入のリスク 一棟となると物件購入価格が約5,000万円くらいからと高額になります。そのため、それだけ大きな借金をしてい物件を購入しなければならないため、必然的にリスクは大きくなります。
空室のリスク 物件選びで失敗してしまうと、1部屋だけではなく全部屋で空室率が高くなってしまいます。空室リスクの分散が区分所有のようにできない分リスクが大きくなってしまいます。
家賃滞納のリスク 部屋数が多いため、その分家賃滞納のリスクも大きくなってしまいます。
物件価格下落のリスク 物件価格に関しては、区分所有に比べると土地の価格が落ちづらいこともありリスクは区分所有よりは低いと言えるでしょう。しかし物件価格下落によって家賃が下落してしまうと、部屋数が多い分収益の減り幅が大きくその分リスクが大きくなってしまいます。
火災や災害による損壊リスク 火災や災害によって損壊すると区分所有よりも損壊額が大きくなってしまうため、リスクが大きくなってしまいます。
人的リスク ご近所トラブルや、犯罪、騒音、など一棟すべてを管理する必要があるため、それだけリスクが大きくなります。
管理会社の倒産リスク 不動産の管理を管理会社に任せきりにしていた場合、その会社が倒産してしまうと、区分所有に比べて実に様々な管理を自分で行わなければならなくなります。また管理会社に支払う金額も大きくなるので、倒産は経営に大打撃となってしまいます。

一棟不動産はハイリスク・ハイリターン

不動産投資を行う上で、一棟不動産を考える場合には、本当のメリットやデメリット、リスクとリターンをまずしっかりと知ることが大切です。

ネットでは一棟不動産について良いことばかり書かれています。

その理由は不動産関係会社が単に区分所有よりも一棟を販売した方が利益が大きいためです。

そういった不動産関係者の話を聞くだけではなく、実際に不動産投資を行なっている投資家の話を考慮した上でリスクとリターンを認識することが大切です。

リスクとリターンを考慮して、時にやらないという選択もできるように知識をつけておきましょう。