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2018年2月6日

不動産投資における投資物件の売り時はいつがベスト?

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資には家賃収入を得るインカムゲインと、売却益を得るキャピタルゲインの2種類のキャッシュポイントが存在します。

物件の資産価値は日々変動するため売るタイミングによって得られる売却益も変わってきます。

一体いつ、どのようなタイミングで売るのがベストなのでしょうか?

本記事では、不動産投資における投資用不動産の買い時や売り時について詳しく解説いたします。

一般的な不動産投資物件の買い時

不動産投資で大きな売却益を得るためには、安く買って、高く売るのが鉄則です。

そのため、今後需要が増えそうな場所の地価がまだ安い時に買うのが不動産投資用物件の買い時と言えます。

しかしそういった買い時を見極めて購入するためには、大きなリスクと時間を伴います。

会社員や公務員など自己資金にあまり余裕のない人にはおすすめできません。

銀行が融資を積極的に行なっている時期も一つの不動産の買い時と言えます。

なぜなら、銀行が積極的に融資を行う分、不動産投資物件の購入が増えます。

その結果相対的に物件価格が上昇していくのです。

そのため、銀行が積極的に融資をしている時期は会社員や公務員など普段は通りづらい金額の融資が組んでもらえたりするため不動産の買い時と言えます。

2016年1月29日から導入されたマイナス金利施策によって今現在金融機関が積極的に融資を行なっている時期であるため、今はまさに不動産の買い時と言えるでしょう。

一方で、不景気やリーマンショックのような大きな経済ショックの影響を受けている最中は、物件価格が下落し購入時期のようにも思えますが、金融機関も積極的に融資を行なっていないためあまり良い時期とは言えません。

また、逆に2020年のように、一番不動産需要のピークだと予測される時期に購入するのは、後の物件価格下落の可能性が非常に高くなるため、避けた方が良いと言えるでしょう。

一般的な不動産投資物件の売り時

不動産投資を行う人の多くはローンを組みます。

そのため、一般的に不動産投資用物件はローン完済後の物件価格が高いうちが売り時になります。

しかし、建物は年数を経るごとに劣化していきます。

また、不動産は人が使うものなので様々な不具合が現れてきます。

新築の間は良いですが、10年、20年と経ってくるにつれてそういった不具合の修繕費がかさんでくるというのが物件の常です。

例えばエレベーターの修繕費や雨漏りの修繕、風呂など水回りの修繕などが多く発生してしまうことで、資産価値も下がり、さらには物件の修繕費もかさんでしまい、最終的には売り時だと思って売ったのにもかかわらずこれまでに支払った修繕費とトントンだったということもよくある話です。

実は一般的に不動産会社や不動産投資会社が営業で提案してくる売り時というのは、実は必ずしも売り時ではないことが多いのです。

不動産投資物件のベストな売り時とは?

結論から言うと、不動産投資物件のベストな売り時はローン完済後です。

なぜなら、一番不動産投資で大きな利益が得られるのはローン完済後の売却益(キャピタルゲイン)だからです。

不動産投資用のローンの多くは毎月の支払い額が一定になる「元利均等返済」という方法で行われるのが一般的です。

この方法は、次の図のように返済が進むにつれて返済額に占める利息の割合が低くなります。

言い換えれば返済が進むごとに不動産が自分の資産になる効率が増えてくるという事です。

むしろ途中で売却してしまうと、利息を支払う割合が増えてしまうので、投資効率は下がってしまいます。

かつての不動産バブルのように地価が一気に高騰するようなことがない限り途中で売却をしてしまうことは不動産投資の成功とは言えません。

また、安易に残債よりも不動産売却金額が大きいからと言って売ってしまい損をするケースもあります。

例えば仮に1,500万円の物件を購入し、ローンを500万円まで支払った段階でこれまでの家賃収入によって得た税引き後利益が50万円だったとします。

この時点で「1,000万円で購入してもいいよ」と言う人が現れた場合、見かけ上はすでに完済済みの500万円と売却によって得られる1,000万円ですべてローンを完済すれば、すでに得ている家賃収入による利益50万円分がプラスの状態で不動産投資を終えることができます。

今後の資産価値の下落や売却先が見つからないなどのリスクを考慮して「この時点で売却すれば損をせずに不動産投資を終えることができる。

まあ、損しなかったから投資としては成功かな」とほとんどの人が考えると思います。

しかし、これは大きな間違いです。

実際売却にも不動産仲介手数料やリフォーム代金、クリーニング代金などでまとまったお金が必要になります。

物件を手放す際の経費によって一気に50万円の利益どころか、数十万以上の損失を被ってしまうケースも少なくありません。

このように、不動産投資の利益の性質を考えると「毎月の支払いが厳しい」「不動産の維持が厳しい」「子どもの入学金などまとまったお金が必要」など、よほどの事情がない限りはローン完済後まで持ち続けるようにした方が良いでしょう。

ただし、これも一般論であり、例外も多く存在します。

例えば、中古の一棟アパートなどはその典型です。

新築のRC造のマンションと違い、アパートは資産性が非常に低く、ローン完済後に建物自体に価値がつかず、解体後の土地しか売却できないというケースがほとんどです。

そのため、中古の一棟アパートの場合には、5年の間に高いキャッシュフローを得て、価値が下がらないうちに売り切る方が良い場合もあります。

しかし、基本的には不動産投資の売却タイミングはローン完済後であることを覚えておいてください。

物件の売り時は、ローン完済後

不動産投資には、家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の2つのキャッシュポイントがありますが、メインは売却益です。

そのため、よほどの事情がない限り、目先の利益につられて物件を売却してしまうと、長期目線で得られるはずだった数百万円を損してしまいます。

例外も多いため一概には言えませんが、原則として不動産投資用物件の売り時はローン完済後であることを理解しておきましょう。