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2018年2月6日

不動産投資重要な、物件を安く購入する裏ワザを徹底解説

不動産投資で物件を安く購入する裏ワザとは?_001
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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資には、2つのキャッシュポイントがあります。

家賃収入(インカムゲイン)と不動産の売却益(キャピタルゲイン)です。

2つのキャッシュポイントのうち一番利益を得られるのが売却益です。

不動産の価値はほとんどの場合、経年劣化によって下がってきてしまいます。

そのためできる限り安く購入した方がより大きく利益を得ることができます。

また、予期せぬ事態によって価値が大きく下がってしまった場合にも安く不動産を購入できていればその損益を最小限に止めることができます。

不動産投資において物件をできる限り安く買うことは非常に重要なことなのです。

本記事では、できる限り不動産投資用の物件を安く買うためにはどうすればいいのか、実際に不動産投資を行なっている大家だからこそ知る裏ワザをご紹介いたします。

まずは不動産業界を理解することが大切

不動産投資で物件をどうすれば安く購入できるのか、その答えは不動産業界がどのような流れで不動産を販売しているのか、業界の商流を理解することで解決することができます。

不動産業界は①建物の立ち退き依頼など土地の開発から施工、販売を一括して行う不動産会社A(ディベロッパー)と、②不動産会社Aから不動産を購入して販売する不動産会社B(ディベロッパー)、③不動産会社Bから不動産を購入して販売を行う不動産会社C、④不動産会社Cから販売を請負い、インターネット広告やテレアポ、セミナー、資料請求、飛び込み営業、CMなどを使って不動産を販売する不動産会社Dがあります。

図にすると次のようになります。(※もちろんこれがすべてではなく、ディベロッパーが直接販売を行なっている場合もありますし、様々な会社が存在します)

不動産投資で物件を安く購入する裏ワザとは?_001

通常、私たちが不動産を購入しようと訪ねるのは、②〜④の不動産会社B〜Dです。

その理由は、②〜④の不動産会社B〜Dは宣伝などを積極的に行なっており、私たちの目につきやすいからです。

また、上手だけを見ると「①の不動産会社Aが一番大手なのでは?」と勘違いしてしまいがちですが、実は一番企業として体力のある大手は②の不動産会社Bになります。

②の不動産会社Bは建物の立ち退き依頼など、土地の開発などはあまり行わずに、①の作った不動産を購入し、知名度で一気に販売するのがメインです。

不動産投資で物件を安く購入する裏ワザとは?

先ほどご紹介した不動産業界の図を理解していると、不動産物件を安く手に入れるためにはどうすればいいのかが少しずつ見えてくるはずです。

②〜④の不動産会社B〜Dが①の不動産会社Aから仕入れた不動産を私たちにそのままの値段で販売するはずがありません。

大抵は、利益が取れるようにいくらかのせて販売します。

このように、不動産業界も小売業界と同様に多くの会社を介することによって高くなってくるのです。

そう考えると、安く不動産の物件を購入する方法は一目瞭然です。

「①の不動産会社Aに直接問い合わせて不動産を購入する」というのが不動産投資において不動産物件を安く購入する裏ワザです。

中間マージンを抜いた金額で購入することができるため、④の不動産会社Dから買った時に比べて、売却益を大きくとることができます。

例えば①の不動産会社Aで2,000万円だったものが、②〜④の不動産会社B〜Dで2,500万円だったとしましょう。

通常購入する場合には②〜④の不動産会社B〜Dの提示した価格で購入するのが一般的です。

そのため、極論を言えば、2,000万円で購入した物件が一般的に私たちの手に渡るころには2,500万円の価値がついているということです。

そのまま販売すれば500万円の利益になります。

リスクで考えれば、これは500万円の資産価値が落ちたとしても、購入した当初の2,000万円で売れる可能性があるということなので、大きなリスクヘッジにも繋がってくる訳なのです。

安く購入できる不動産会社(ディベロッパー)を探す方法

広告や宣伝など営業活動を大々的に行なっている②〜④の不動産会社B〜Dに比べて、①の不動産会社Aは積極的に広告や宣伝、営業活動などを行なっていません。

基本的には私たちのようなBtoC向けではなくBtoBをメインに不動産を販売しています。

そのため、一般的に知名度は高くありません。また、②の不動産会社Bのように大手とも限りません。

例えばある会社は社員が100人に満たなかったりします。

不動産会社は全国に3万社あると言われているので、その中から①の不動産会社Aを見つけることは非常に難しいといえます。

では、一体どうやって探せば良いのでしょうか。

実際に①の不動産会社Aから購入した経験のある大家さんから紹介してもらうのが一番早く確実なのですが、不動産コミュニティなど最前線の情報が得られる環境がない限り、なかなかそういった知り合いはいないのが現実です。

そこで一つ探す基準となるのが「50%以上の取引をBtoBで行なっている」という指標です。

①の不動産会社Aの特徴はBtoBをメインに販売しているということになります。

インターネットのサイト一つとってもBtoCに対してのサイトなのか、BtoBに対してのサイトなのかは文章の書き方や見せ方などで違ってきます。

できるだけBtoBメインで行なっている不動産会社を辿っていく、もしわかるのであれば50%以上の取引をBtoBで行なっている不動産会社を探すというのが一番やりやすい方法です。

BtoBメインの会社に直接問い合わせて物件を購入できるのか?

一つ疑問に思うのがBtoB取引がメインの会社から、私たちのような一般人が直接問い合わせて不動産を購入することができるのかということです。

結論からいえば、可能です。

①の不動産会社Aも積極的に営業や広告宣伝をタブーとしているだけであり、こちら側から購入を問い合わせると購入できることが多いです。

自分で情報を収集して問い合わせをしよう

このような不動産業界の図式が理解できていると、不動産投資セミナーを開催して、投資用不動産を販売している会社が上図の①〜④のどこにあたるのか、がよくわかります。

通常の中間マージン以上に数百万以上高く販売する悪徳業者も少なくありません。

不動産投資でより大きな利益をあげるためにも、リスクヘッジのためにも、そのような中間マージンを多く含んだ物件ではなく、①の不動産会社Aを自分で探し出し、直接問い合わせをしましょう。

これが不動産投資用物件を安く購入する裏ワザです。