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2018年2月6日

不動産投資をするならどのエリアがおすすめ?物件購入エリア選びのポイント!

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資で成功するかどうかを大きく左右するポイントの一つが物件購入エリアです。

不動産投資用物件は日本全国に存在しており、不動産投資が初めての方にとってはどのエリアを選べば良いのかがわからなくなってしまいます。

どのエリアの物件を購入するかによって、空室リスクや、建物の資産価値減少リスク、建物の売却益が大きく変動してしまいます。

そのため、不動産投資物件を購入する際には特に慎重にエリアを決めていく必要があります。

本記事では、不動産投資におけるエリアの考え方や、エリアリスク、またエリア選びのポイントなどをわかりやすく解説いたします。

不動産投資におけるエリアの考え方

不動産投資には2つの利益が存在します。1つ目が、自分の所有する物件を人に貸すことで家賃収入を得るインカムゲインと、物件を売却することによって得るキャピタルゲインです。

この2つの利益をしっかりと得られてこそ、不動産投資をやる意味があります。

そのため、この2つの利益がしっかりと得られるエリアを選択することが物件購入時には大切です。

インカムゲインが得やすいエリアの選び方

インカムゲインは人に所有物件を貸すことで発生します。

そのため絶対的に人の流入が多いエリアが良いということになります。

人の流入の多さを表す一つの指標が「転入超過数」です。

転入超過とは、一定期間においてあるエリアの転出者数よりも転入者数の方が多い状態のことをいいます。

総務省統計局が2017年1月31日に公表した「住民基本台帳人口移動報告 平成28年(2016年)結果」によれば、次図のように、転入超過となっている都道府県は「東京都」「神奈川県」「千葉県」「埼玉県」「愛知県」「福岡県」「大阪府」の7つのみとなっています。

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【参考元:総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告平成28年(2016年)」

このように転入超過数を見るだけでも、日本全国から7都道府県に購入エリアを絞ることができます。

人の流入がないエリアよりも、人の流入があるエリアの方が入居者を獲得できる可能性がより高くなるため、こういった統計データを使い絞り混むだけでも、空室リスクなども減少させることができます。

また、同調査による市区町村別の転入超過数の結果は次の通りです。

不動産投資をするならどのエリアがおすすめ?物件購入エリア選びのポイント!_002

【参考元:総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告平成28年(2016年)」

東京23区が58,207人とダントツで一位となっています。

よく不動産投資セミナーや不動産投資の書籍などで「東京23区で購入するべし!」と書いてあるのは、「人の流入が多い」ということから居住者が獲得しやすく、インカムゲインを得やすいためです。

キャピタルゲインを得やすいエリアの選び方

キャピタルゲインは売却益なので、いかに売却時に購入時よりも資産価値が落ちないか、むしろ購入時よりも資産価値が上がりその差益でも利益を得られるような場所に購入するのがベストです。

不動産投資において最も大きな利益を得られるのがこの売却益(キャピタルゲイン)なので資産価値がいかに落ちにくいエリアを選ぶのかがとても重要になります。

キャピタルゲインを考えたエリアの指標としては、「住む場所として人気である」ことと「将来性がある」ことが挙げられます。

それらを調べるためには、先ほどご紹介した転入超過数はもちろんのこと、今どの地域が人気なのかを調査する必要があります。

リクルートが運営する大手不動産情報サイトSUUMOが毎年発表している「関東住みたい街ランキング2017」「関西住みたい街ランキング2017」が次の通りです。

  関東 関西
1位 吉祥寺(東京) 西宮北口(兵庫)
2位 恵比寿(東京) 梅田(大阪)
3位 横浜(神奈川) なんば(大阪)
4位 目黒(東京) 千里中央(大阪)
5位 品川(東京) 夙川(兵庫)
6位 武蔵小杉 岡本(兵庫)
7位 池袋(東京) 神戸三宮(兵庫)
8位 中目黒(東京) 江坂(大阪)
9位 東京(東京) 天王寺(大阪)
10位 渋谷(東京) 御影(兵庫)

【参考元:リクルートSUUMO「関東・関西住みたい街ランキング2017」

このように、今現在どのような地域が人気なのかの統計データはインターネットで検索してもたくさん出てきます。

こういった人気の地域をリストアップしたり、過去10年間の人気エリアを調べて、安定して人気を得ているエリアを選ぶことで「今現在人気があり、この先も安定して人気があり続ける」エリアを絞り込むことができます。

また、通勤などを考えて各電車の始発駅(丸の内線で言えば「荻窪駅」、都営浅草線「西馬込駅」など)も人気の高い居住地域となります。

このように自分が住むのであればどういった条件が揃えば良いかを考えてみて、その条件に沿ってエリアを絞っていくと良いでしょう。

また、「将来性」については、今後行われる街の開発の流れを先読みする必要があります。

例えば、すでに2020年の東京オリンピックを前に、東京の地価は上昇を続けており、オリンピックの競技場や選手村の予定地付近である豊洲や湾岸エリアの開発が進み、物件人気が高まってきています。

しかし、東京オリンピックが終わった後を考えると、こういった一時的なイベントに伴う街の開発はあまり参考になりません。

もっとその後もその場所に影響を与え続けるような街の開発に注目すべきです。

例えば山手線の新駅開発などは一時的なものではなく、今後も影響を与え続ける開発です。

このように35年後にも影響を与え続けるような、街の開発の動向を読むことで、その物件の将来性を見極めることができます。

エリアリスクは自分の足で調べる

エリアリスクとは、物件ではなくエリアが望ましくないために起きる可能性がある空室と資産価値の下落のリスクです。

例えば、東日本大震災や熊本大地震によって国民の地震対策への意識が高まっている昨今では、海抜の低い東京湾岸部など東京都の発表するハザードマップで危険視されている場所は、例え人気の場所であっても災害による影響を受ける可能性が高くなります。

また、少なからずそういった場所を避けて居住する方もいるでしょう。

このように、物件などではなくエリア自体の人気が落ちてしまう可能性のある場所はできるだけ避けた方が無難です。

また、東京都心から物理的距離は近くても交通インフラが整っておらず不便であったり、街の雰囲気全体が悪く、治安の悪さが滲み出ていたり、そういった自分で足を運んで見なければわからないリスクもたくさんあります。

そのため、不動産投資物件を購入する際には、下調べだけではなく、必ず自分でそのエリアに足を運び、散策してみて、下調べだけではわからないエリアリスクをしっかりと見極めるようにしましょう。

35年後も安定して賃貸需要があるエリアが望ましい

人気エリアは日々移り変わっていきます。

今現在人気の場所が将来人気である確証はありません。

よくありがちなのが、今人気だからと購入してしまうことです。堅実に不動産投資で資産を増やしていくためには、どのエリアに物件を購入するかどうかを過去10年分のデータを元に分析し、まずはしっかりと下調べをして絞ること。

そして街の開発を見据えながら35年後も安定して賃貸需要があるエリアをさらに絞り込んでいきましょう。