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2018年2月6日

不動産投資をしている人向け・確定申告の方法

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資によって得た不動産収入は確定申告をしなければなりません。

しかし、普段は個人で確定申告を行うことがないサラリーマンやOL、公務員の方にとっては分からないことだらけです。

本記事では、不動産収入の確定申告の方法について基礎から、会社にバレずに確定申告をする方法にいたるまで詳しく解説いたします。

そもそも確定申告とは?

毎年1年間に得た所得の金額を国に申告することを確定申告といいます。

毎年1月1日〜12月31日までに発生したすべての所得とかかった経費などを次の年の2月16日〜3月15日までの決められた期間内に確定申告書に記入し、お住いの地域を管轄する税務署に提出をしなければなりません。

サラリーマンやOL、公務員などは年末調整で経理の方が税金を調整してくれるため、通常は自身で確定申告を行う必要はありませんが、不動産投資で発生した収入は、別途確定申告が必要になります。

確定申告によって申告した収入額によって、翌年の所得税額、住民税額、事業税額、保育料の金額、児童手当など行政などから受ける手当の金額など実に様々な金額が決まります。

不動産投資は青色申告がおすすめ

確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。

また控除額によって青色申告には10万円の控除が受けられるものと65万円の控除が受けられるものがあります。

その違いは次の表の通り、手続きと受けられるメリットにあります。

項目 白色申告 青色申告(10万円控除) 青色申告(65万円控除)
手続き 簡単 複雑 より複雑
帳簿付け 必要(単式簿記) 必要(単式簿記) 必要(複式簿記)
届出 不要 開業届、青色申告承認申請書 開業届、青色申告承認申請書
事業規模 小さい(5棟10室未満) 大きい(5棟10室以上)
メリット 特になし 10万円の控除、赤字損失の3年間繰越、青色事業専従者給与 65万円の控除、赤字損失の3年間繰越、青色事業専従者給与

不動産投資は税金との戦いともよく形容されます。

そのため、支払う税金をいかに安くするのかを考えることが大切です。

そのため、不動産投資で確定申告を行う場合には、事業規模によって最低でも10万円、最大で65万円の控除(※税金のかからない金額)を受けることができ、納付する税金の金額を安く抑えることができる青色申告がおすすめです。

不動産所得(収入)の確定申告は必要?

期間内に確定申告をしないと後にそれらが発覚した際に「加算税」や「延滞税」が請求される可能性や、金融機関の信頼を損なってしまったり、青色申告を取り消されてしまう可能性もあるので、不動産投資を今後堅実にやっていきたいのであれば、必ず確定申告を行なっておくようにしましょう。

赤字の場合にも確定申告は必要?

不動産投資による所得が赤字の場合には、本業での所得と不動産所得での損益通算を行うため、合計所得が減ります。

そのため還付金(返金)が発生する可能性があることや、次年度に納める税金を少なくできる場合があるため、赤字であれば、確定申告は行なっておいた方が良いと言えます。

特に不動産投資開始直後は、初期費用などがかかり、赤字になる可能性が高くなるため、不動産投資を初める当初からしっかりと確定申告の正しい知識をつけておきましょう。

不動産投資をしている人向けの確定申告の方法

確定申告を行う上で知っておくべきことは「確定申告の流れ」と「必要書類」についてです。

また、会社員や公務員など、勤務先に不動産投資がバレたくない場合には、その対策方法についても知っておく必要があります。

確定申告の流れと必要な添付書類

確定申告は次のように進んでいきます。

「開業届」を提出している場合には、毎年1月ごろに確定申告の必要書類が送られてきますが、提出していない場合には、送られてこないため、管轄の税務署で用紙を受け取るか、もしくは国税庁のHPからフォーマットを印刷しましょう。

青色申告 白色申告
  1. 青色申告承認申請書の提出
  2. 必要書類(確定申告書B・所得税青色申告決算書)の用意
  3. 必要書類の記入
  4. 必要書類を管轄の税務署に提出
  1. 必要書類()の用意
  2. 必要書類の記入
  3. 必要書類を管轄の税務署に提出

会社にバレたくない場合の確定申告の方法

不動産投資を行う方の中には、サラリーマンやOL、公務員など、不動産投資をやっていることを勤務先にバレたくないと不安に思う方も多いのではないでしょうか。

会社にバレる主な原因が「住民税」です。

普通に確定申告を行なった場合、勤務先からもらっている所得との合計で次年度の住民税が決定してしまうため、不動産投資が黒字の場合、住民税が普通よりも多くなってしまいます。

これが会社に不動産投資がバレる主な原因です。 そのため、そういった方は不動産投資で得た所得の確定申告を「普通徴収」として申告するようにすれば、不動産投資で得た所得分の住民税の納付書が役所から送られてきますので、会社の住民税額を変えることなく、自分で別個に納付することができます。

また、市役所側のミスにより「普通徴収」にしたはずなのに、特別徴収として会社に住民税額が通知されてしまうという事も十分考えられるので、確定申告書を提出後、必ず役所に「普通徴収」となっているかどうかを確認するようにしましょう。

また、大きな赤字の場合には確定申告を行うことで所得税が還付金として返ってきます。

さらに住民税が低くなってしまうため、会社側に給与所得以外に収入があることがバレてしまいます。

赤字を出してしまった場合には、還付金の申請を1年先送りにすることで対応すると良いでしょう。

確実に確定申告行いたい場合には税理士に依頼するのがベスト

青色申告は複雑なので、今まで一度もやったことが無いという方や、会社にバレずに確実に確定申告を行いたいという場合には、自分でやるよりも、お金を支払ってでも専門家である税理士の先生にお願いした方がベストです。

特に会社にバレたくないという方は、市区町村によって住民税の取扱い方が異なっていたり、各個人によってとるべき対策が変わってくるため、そういった専門家に相談することで大きなリスクヘッジになります。

また、不動産投資は税金との戦いと形容されるほど、税金にシビアになる必要があります。

そのため、自分が知識をつけることも重要ですが、不動産投資の知識を持った税理士の先生とのパートナーシップを最初のうちから築いておくことはとても重要です。