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2018年2月6日

個人の不動産投資家が会社設立(法人化)を考えるべきタイミングとは

不動産投資会社設立(法人化)の方法とメリットとタイミング_001
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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

個人である程度投資用不動産を購入していると、必ずとある限界にたどり着きます。

その際に不動産投資家が必ず考えるのが「法人化」です。

本記事ではサラリーマンや公務員の不動産投資の限界と、「法人化」を考えるタイミングやメリット・デメリット、そしてその方法にいたるまでを詳しく解説いたします。

不動産投資の限界とは?

不動産投資用の物件を融資によって1部屋、2部屋、1棟、2棟と買い進めていくと必ず「融資の限界」にたどり着きます。

これは、不動産投資を進めて行くと必ずぶつかる壁です。

厳密な融資の限度額規定などはありませんが、一般的に融資による借り入れが2億円以上あると、それ以上金融機関が融資をしてくれなくなる可能性が高くなると言われています。(※これは金融機関からの融資を受けた場合なので、もちろんすべて現金で購入した場合には限度などはありません。

そのため、1部屋、2部屋、1棟、2棟と順調に不動産の数を融資を受けて購入していけたとしても、突然融資を断られるケースが増えてきます。

これが、個人の不動産投資の限界です。

不動産投資会社設立(法人化)を考えるタイミングはいつ?

多くの不動産投資家が不動産投資の会社の設立を考えるタイミングは大きく分けて2つあります。

1つ目が先ほどご紹介した「融資の限界」を迎えた時です。

実は融資には個人レベルの人が使用できるアパートローンと事業レベルで使用できるプロパーローンの大きく分けて2種類があり、法人化によってプロパーローンが使用できるようになればこの「融資の限界」を突破し、不動産投資を事業としてより拡大していくことが可能になります。

世の中でこういった壁を突破して不動産投資事業を拡大している方の多くは、法人化を行い、アパートローンからプロパーローンへの移行をすすめています。

2つ目は、年間家賃収入が2,000万円に到達したタイミング、もしくは年収が会社員の年収と合わせて1,000万円を超えたタイミングです。

その理由は、法人化により節税が可能になるためです。

しかし、実は不動産投資の会社を設立するタイミングは不動産投資を始める前に決めておいた方が良いと言えます。

その理由は、ある程度勤務先からの給与所得がある場合には、すぐに年収1,000万円の基準を超えてしまうことや、法人歴が長く利益がで続けていた方が融資を受けやすくなるためです。

法人化には、法人設立や決算用の税理士の顧問料や住民税均等割などランニングコストはかかり見かけ上は損をしているように見えますが、今後不動産投資事業を拡大していくことを考えれば、最初から会社を設立してしまった方が遥かにメリットが大きくなります。

 

大切なのは、自分が不動産投資でどれくらいのリターンを得たいか?

「単に法人化の方がメリットがありそうだから」と法人化するのではなく、大切なのは、ご自身が将来どれくらいの資産が必要なのか、それを得るために不動産投資で将来的にどれくらいの収入を得ていきたいかをまず考えることです。

もしそれが事業規模でなければ無理という判断であれば、最初から法人化を考える必要がありますし、そこまで必要なければ個人でやっていく選択もできます。

不動産投資を行う前にまず、その点をはっきりさせておくようにしましょう。