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2018年2月6日

不動産投資は本当に危険か?一般に考えられているリスクの真相とは

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資と聞くと、その取扱額の大きさなどから「リスクが大きく危険」というイメージを持っている方も多いと思います。

しかし、そのイメージは本当に正しいのでしょうか?

本記事では、一般的に不動産投資が危険だと思われている理由が本当に正しいのかどうかを一つひとつ丁寧に解説していきたいと思います。

不動産投資の注目度、満足度はダントツで高い

2016年に野村不動産アーバンネットが不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の会員507名(投資物件保有者:381人、非保有者:126人)を対象に行われた「第8回不動産投資に関する意識調査(第4回)」の調査結果によると、投資物件保有者全体の中で、不動産投資を行なって『良かったと思う』と回答した方の割合は、84.8%となっており、不動産投資の満足度が高いことが伺えます。

また、全体の中で「この先一年間で投資をしたい投資商品はありますか?」という問いに対して「不動産投資」と答えた人の割合が全体の65.7%となっています。

2位の株式(日本株・外国株)の42.4%と比べるとダントツで高いことが分かります。

この2つの統計結果から、いかに不動産投資が投資の中でも注目されており、かつ満足度が高い投資であることが分かります。

不動産投資が危険だと思われる最大の原因は取扱金額の大きさにある

これだけ満足度、注目度共に投資の中で高い不動産投資がなぜ危険だと言われているのでしょうか?

不動産投資が危険だと思われている最大の原因は「取り扱う金額の大きさ」にあります。

マイホームは人生で一番高い買い物と形容されているように、一般的に「不動産=取り扱う金額が大きい」というイメージを持っている方が多いと思います。

その取扱額の大きさこそが不動産投資が「ハイリスクハイリターンで危険な投資、一歩間違えれば人生が終わる投資」だと思われている最大の原因なのです。

しかし、本当に不動産投資は一般的なイメージ通りの「ハイリスクハイリターン」の危険な投資なのでしょうか?

一般的に言われている「不動産投資が危険だと思われている理由」は次の通りです。

  • 不動産投資は自己資金が多く必要なのでハイリスク
  • 悪徳不動産投資業者が多いためハイリスク
  • 多額の借金をしてしまうためハイリスク

それでは、一つずつ丁寧に検証していきましょう。

不動産投資は自己資金が多く必要なのでハイリスク

不動産投資と聞くと、一般的には数千万単位の多額の自己資金が必要なイメージがあります。

そういったイメージが不動産投資が「ハイリスクな投資」だと思われている最大の理由です。

しかし、マイホームを一般の方が購入することを考えてみると、現金一括ですべて自己資金でマイホームを購入している人はほとんどいません。

ほとんどの人が自己資金として頭金をいくらか支払い、住宅ローンを組んで毎月返済していくという形で購入していると思います。

不動産投資で投資用物件を購入する際も同じです。

ローンを組み、物件価格の10〜30%程度の頭金を支払い、毎月返済していくという形で購入します。

マイホームを購入する場合との大きな違いが、返済を投資用物件に住む人が毎月支払う家賃の中から支払うという点です。

マイホームの場合は、ポケットマネーから毎月決められた額を支払いますが、不動産投資の場合は、家賃収入の中のから返済していきます。

そのため、家賃が支払われ続けている限り、返済がポケットマネーから行われることは基本的にありません。

このように不動産投資は投資の中で唯一自己資金があまりなくともできてしまう投資なのです。

他の投資(株式投資やFXなど)をやるからといってローンを組むことは通常不可能です。

そのため、「不動産投資は自己資金が多く必要」という認識は実は間違っています。

もちろん現金を多く持っている方などはローンを組まずに現金一括で購入される方もいますが、会社員や公務員の多くはローンを組んで購入することがほとんどです。

むしろ会社員や公務員のように収入が安定していればいるほど、金融機関側も安心してお金を貸すことができるためローンが組みやすいというメリットもあります。

実はこれが、近年副業として不動産投資が会社員や公務員の間で注目されている最大の理由です。

悪徳不動産投資業者が多いためハイリスク

みなさんのところにも一度は「マンション経営をお考えの方に・・・」という投資用不動産購入の営業電話がかかってきたことがあると思います。

また、ワイドショーなどでも悪徳不動産投資業者に騙されて大損をしてしまった方の実例などが度々取り上げられています。

そのため不動産投資と聞くとどこか「騙されるのでは?」という不安がよぎってしまうと思います。

確かに世の中に悪徳不動産投資業者はたくさんいます。

その業者の被害にあわれた方も実際にいます。

しかし、それはごく一部であって、それが全てではありません。

世の中には、堅実な不動産投資業者から、ちゃんと収益に繋がる物件を購入し、実際に収益に繋げている方はたくさんいます。

先ほどご紹介した、満足度が84.8%という結果もそれを裏付けています。

そのため一概にハイリスクというのは間違った認識です。

正しい知識と情報を持ってさえすれば、そういった不動産投資業者の口車にのることはまずありませんし、強引な営業を行なっている不動産投資業者から不動産を買おうとは思いません。

良い不動産投資業者は通常、口コミで広まるため執拗に営業する必要がありません。

逆に執拗な営業が必要ということは、あまり評判がよく無いため営業が必要だと言い換えることができます。

通常良い不動産投資業者はあまり露出しないため、実際に成功している不動産投資家に使っている不動産投資業者を聞いたり、リアルな情報を収集していくことが大切です。

多額の借金をしてしまうためハイリスク

不動産投資はローンを組んで行うことがほとんどです。

ローンとは言い換えると借金です。

そのため、多額の借金をしてしまうことを「ハイリスク」であると感じてしまう方が多いと思います。

しかし、実はそれも間違った認識です。

例えば1,000万円のワンルームマンションの1室を頭金100万円、アパートローンで購入したとしましょう。

もし仮にこの不動産投資に失敗した際に、この900万円のアパートローンがすべて借金としてのしかかってくると一般的には思われています。

しかし、実際はそうではありません。

不動産投資は現物資産なので、投資に失敗したからと言って、この購入した1,000万円のワンルームマンション1室の価値がいきなり0円になるわけではありません。

最悪の場合、このワンルームマンションを売却することで、お金は戻ってきます。(※100%では無い可能性もあります)

投資した株式の価値が0円になることはあっても、不動産は現物資産なので価値が0円になることはありません。

そのため、見かけ上は多額の借金をしている様であっても、実際は自分はそれと同等の価値を持つ現物資産を保有している状態なので、借金をしているようでしていない状態、これが不動産投資なのです。

不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資

不動産投資が危険だと思われている理由のほとんどはメディアや噂、イメージによる思い込みによるものです。

また、実は株式投資やFXなど考えるべきリスクが無数にあるような投資とは違い、不動産投資は考えるべきリスクが決まっています。

そのリスクをしっかりと考慮していけば大きな失敗はありません。

一般的にはハイリスクハイリターンだと思われている不動産投資ですが、本質は比較的リスクの低い、ミドルリスクミドルリターンの投資なのです。

このようにメディアの情報や噂、イメージをただ鵜呑みにしていては、本当は自分にとって良いものなのに、それを得るチャンスを取り逃がしてしまいます。

正しい知識と情報を得ること、もっと言えばそれらを得られる環境に身を置くことが一番のリスクヘッジになります。