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2018年2月6日

不動産投資をやるなら区分と一棟どっち?それぞれのメリット・デメリット

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資を学び出すと「不動産投資において区分所有アパート・マンションか、一棟アパート・マンションか、どちらの方が良いのか?」という一つの疑問が湧いてくると思います。

本記事では、区分所有と一棟の違いやそれぞれのメリット・デメリットからどちらの方があなたにとって適しているのかを解説していきます。

不動産投資における区分と一棟の違い

区分所有とは、一棟アパートやマンションの一部(一部屋、または数部屋)を購入することを指します。

一方で、一棟は言葉の通り、アパートやマンションを一棟丸々購入することを指します。

区分所有の場合は、一棟マンションの一部分しか所有権を持っていないため、自分自身で管理を工夫する余地がどうしても少なくなってしまいますが、一棟であれば、土地も含めて全て自分が所有権を持っているため、管理する余地が多くなります。

つまり、不動産投資を部屋単位で行うのか、アパート・マンション一棟単位で行うのか、投資のスケールや投資のやり方・捉え方が大きく違ってきます。

会社員や公務員に一棟マンション投資は可能なのか?

例えば東京都内の区分所有マンションの購入価格は1,000万円〜2,500万円程度ですが、当然一棟となると価格は5,000万円以上になり高額になります。

しかし、サラリーマン個人でも数億円程度の融資を受けることは十分可能であるため、会社員や公務員でも一棟マンションを購入することは十分可能です。

不動産投資における区分所有と一棟のメリット・デメリット

不動産投資を行う上で区分所有と一棟にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

そのため、一概に区分所有と一棟のどちらの方が良いかという事は言えません。

例えば、ある人は一棟の方が適していたとしても、ある人にとっては区分所有の方が適している可能性もあり、人によって向き不向きがあります。

そういった正しい判断ができるようになるためにも、まずは次の表のような区分所有と一棟のメリットとデメリットについて詳しく知っておきましょう。

  区分所有 一棟
メリット ・少額の自己資金で始められる
・融資額が少なくても始められる
・エリアリスクや空室リスクの分散ができる
・管理の手間がかからない
・生命保険の代わりになる
・購入後の管理方針などをすべて自分で決めることができる
・リターンが大きい
・資産価値が高いため、融資してくれる金融機関が多い
デメリット ・区分所有マンションには融資しない金融機関も多い
・資産価値が少ない
・リターンが少ない
・自分自身で管理などを工夫する余地が少ない
・購入の手間(物件選定、銀行の融資、契約、決済)が1部屋ごとにかかる
・エリアリスク/空室リスクの分散ができない
・投資額が大きく、失敗した時の損失額も大きい
・管理の手間がかかる

区分所有のメリット・デメリット

区分所有のメリットは「始めやすさ」です。

一棟と比べて購入価格が安くなるため、利用するローンの金額も低くなり、最初に必要となる頭金が少なくても不動産投資が始められます。

また、様々な場所に所有することでエリアリスクと空室リスクを分散することもできてしまいます。

管理方針などはすべてマンションを所有しているオーナーが決め、その方針に従って行うため、管理の手間がかからなくて済むというメリットや、生命保険や年金の代わりになるというメリットもあります。

不動産投資を始めたての人にとってリスクが比較的少なく、忙しい人でも始めやすく、将来の年金や生命保険代わりにもなるのが区分所有の最大のメリットです。

一方で、低リスクで始めやすいかわりに、手数料がかかり、必然的にリターンも少なくなります。

1つ部屋を所有したとしても、それだけで期待した収益になることはあまり期待できません。

また、1部屋しか所有していなければ、入居者がいない場合の空室率は100%となり、家賃収入は一気になくなります。

入居者がなかなか決まらずに空室が続くと、その維持費用を給与による収入から補填しなければならないという例もよくあります。

一棟のメリット・デメリット

一棟のメリットは、管理の自由度の大きさと、リターンの大きさです。

今現在成功し、多くの安定収益を得ている不動産投資家の多くは、最初は始めやすい区分所有1部屋、2部屋から始めて、不動産投資の知識と経験をつけてから一棟へ移行していく方がほとんどです。

その理由は一棟の方がリターンが大きいためです。

区分所有10部屋よりも、10部屋の一棟の方が必要な手数料などが大幅に変わってくるためそのぶん利益額も多くなります。

自分がオーナーであるため、管理方針や工夫により資産価値を高められたり、区分に比べて銀行の収益評価が得やすく資産価値も高いため、融資を受けやすいというメリットもあります。

一方で、投資額が大きいことや、修繕や補修、リフォームなどで出て行く支出額も大きくなります。

また、一棟であるため空室リスクやエリアリスクの分散ができません。

物件選びを誤ってしまうと、空室が多くなり、支出が大きいのにも関わらずそれに見合うだけの家賃収入が入ってこないという悪循環に陥ってしまいます。

リターンが大きい分支出も大きくなるため区分所有ではあるていど給与所得でカバーできたものが、カバーできなくなり一気に破綻してしまうケースもよくあります。

区分所有に比べて一棟はハイリスクな不動産投資になります。

そのため、一棟は、しっかりと不動産投資に関する知識をつけてから、慎重に行う玄人向けの不動産投資と言えるでしょう。

大切なのは将来必要な資産の確認とそれに合うリターンが得られるかどうか

不動産投資で大切なのは「区分所有が良いか?」「一棟が良いか?」という一般的な見解ではなく、「自分自身が不動産投資でどういうリターンを得たいのか?それがどうすれば得られるのか?」です。

区分所有は大きな利益にはなりませんが、生命保険や年金の代わりとなったり、将来必要な費用の補填として不動産投資を考えている方や、不動産投資を始めたてで不動産投資に慣れたいという方にとっては適した方法と言えます。

一方で今後不動産投資で収益を拡大していきたいという方には一棟がおすすめの方法と言えるでしょう。

つまり、自分が将来にいくら必要なのか、その資産を計算して、それが十分得られる可能性があるのであればリスクの低い区分所有でも良い訳なのです。

大切なのは、どちらが良いかではなく「自分自身が将来必要な資産が十分得られる方法はどちらなのか?」と考えることです。

もし区分所有でそれを得られるのであれば、わざわざリスクの高い一棟を選択する必要はありません。