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2018年2月6日

投資用不動産を購入する流れと手続きの際に押さえておきたい注意点

不動産投資における物件購入までの契約の流れ_001
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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資を始めようと思い動き出してから、実際に物件購入にいたるまで早くても1ヶ月程度はかかります。

本記事では、実際にその1ヶ月間でどのような手続きや契約を行なっていくのか、物件購入までの契約の流れをご紹介いたします。

不動産投資用物件購入までの契約の流れ

不動産投資用物件購入までには、次の1〜6のような流れで、銀行と不動産会社と手続きと契約行なっていきます。

  1. CICのチェック(※必要に応じて)
  2. 物件選定・物件の買い付け申し込み
  3. 売買契約
  4. 金融機関への融資申し込み
  5. 金融消費貸借契約
  6. 決済・物件引渡し

必要に応じて個人の信用情報を管理するCIC(割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関)や、不動産管理会社ともやりとりをしていく必要があります。

では、それぞれどのような手続きや契約なのかを詳しく解説していきます。

【1】CICのチェック

CICとは与信情報を管理する信用情報機関です。

簡単に言えば、各個人の過去の金融事故(任意整理、個人再生、自己破産など)や、クレジットカードの未払い、支払いの遅れなどを管理している機関です。

銀行が融資を行う際には、必ずこういった与信情報を確認し「きちんと返済ができる人かどうか」を判断してから融資判断を行います。

自分のCICの情報はお金を払えば開示してもらえるため、スムーズに手続きを進めたいのであれば事前にCICから自身の信用情報をゲットしておくのがおすすめです。

【2】物件選定・物件の買い付け申し込み

次に物件選定と物件の買い付け申し込みを行います。

具体的には次のa〜fような手順で行います。

本記事で紹介する物件購入までの流れの中で、一番ここに時間がかかります。

a.物件選定条件を決める

予算やエリア、建物の種類、構造など購入したい物件の条件を決める。

b.物件検索

インターネットを中心に、a)で決めた物件選定条件に合う物件情報を集める。

c.資料請求

不動産会社にb)で集めた物件の販売資料を請求する

d.現地調査

b.c.で集めた情報を元に、現地で視察したい物件を絞り込む

e.投資計画の作成

絞り込んだ物件をそれぞれ、価格や家賃などを元に投資シミュレーションを行う

f.買い付け申し込み

不動産会社に買い付け申込書を提出する(複数)

この物件選定は不動産投資において一番重要なプロセスであるため、物件選定を行う基準としてニュージーランドの著名な不動産投資家が提唱した「100:10:3:1の法則」があります。

これは、不動産投資物件を選定する際には「100の物件を現地調査し、10件に買い付け申込書を送り、3件に融資を手配して、最終的に1件が買える」という法則です。

100件の現地調査と聞くと果てしない作業のように思えるかもしれませんが、不動産投資は、どの投資用物件を購入するかによってほとんどその後の投資の成功、失敗が決まると言っても過言ではありません。

成功を左右するプロセスなだけに、しっかりと自分の目で物件を見て選定し、入念に投資シミュレーションを行うことが大切です。

物件をある程度絞り込んだら、各不動産会社に買い付け申込書を提出しましょう。

買い付け申込書に必要事項を記載し、申込金として規定の額を支払います。

なお、買い付け申込書を提出しただけでは仮予約の状態になります。

売買契約

買い付け申込書を提出後、購入価格が決まると不動産会社側により「重要事項説明書」と「売買契約書」などの説明を受けます。

契約時までに次の資料を不動産会社側から取り寄せて入念にチェックするようにしましょう。

  • 重要事項説明書(重説)
  • 売買契約書
  • 賃貸契約書のコピー(オーナーチェンジの場合)
  • 登記簿
  • 管理規約(区分所有の場合)
  • 管理組合の決算報告書(区分所有の場合)

特に「重要事項説明書」と「売買契約書」は早めに取り寄せて「販売資料と違う内容が記載されていないか?」「気になる点はないか?」を早めにチェックするようにしましょう。

重箱の隅をつつくような気持ちで、ちょっとでも気になる点があれば必ず問い合わせるようにすることが重要です。どういった点をチェックすればよいかわからない初心者の場合には、司法書士などの専門家にチェックを依頼すると良いでしょう。

手付金(物件価格の1割程度)と仲介手数料半金、印紙税など必要な手数料を支払うことで契約は完了します。

金融機関への融資申し込み

売買契約後すぐに融資の申し込みを行います。

なぜなら、ローン特約には期間(2週間〜1ヶ月)があるためです。

銀行の融資の本審査には一般的に次の書類の提出が求められるので、あらかじめ準備しておきましょう。

  • 源泉徴収表のコピー:過去 3期分(勤め先のものでOK)
  • 確定申告書のコピー:過去3期分(確定申告を行なっている人のみ)
  • 決算書のコピー:過去3期分(決算を行なっている人のみ)
  • 住民票のコピー
  • 運転免許証(保険証)などのコピー
  • 履歴書
  • 購入物件の資料(不動産会社からいただけます)

売買契約をする際には「ローン特約」をつける

売買契約を行う際には、「ローン特約」をつけるのが基本です。

ローン特約とは、予定していたローンが不成立になった際に売買契約を白紙に戻すことができる特約のことです。

これをつけずに売買契約をしてしまうと、もし仮に不動産会社と売買契約まで進み、最終的に銀行からのローンが不成立になってしまった場合に、売買契約を白紙に戻すペナルティとして売買代金の10〜20%を支払わなければなりません。

そういった事態を未然に防ぐ手段が「ローン特約」なのです。

しかし「ローン特約」をつけると不動産会社側は「ローンが不成立になったら白紙に戻される可能性が高い」と考え、売買契約が受け付けてもらえない可能性もあります。

いい物件ほど買い付け申し込みが殺到しますので、そういった場合に備えて、事前に金融機関にローンの相談を行い、ローンを組める見込みがあるかどうかの事前審査を行ない、事前審査結果を受け取ってから買い付け申込書を提出するようにするのが無難です。

事前審査とは、ローンを申し込む前に、金融機関側が申込者にローンの返済能力があるのかどうかを判断する簡易審査です。

通常1日〜1週間ほどで審査結果がでます。(※事前審査を通っても本審査が通らない場合もありますので注意しましょう)

金融消費貸借契約

ローンの本審査が通れば、金融消費貸借契約(金消契約)を結びます。

金融消費貸借契約とは、融資の本契約のことです。契約にあたり、次のようなものが必要になります。

  • 実印
  • 銀行員
  • 所得証明書
  • 住民票
  • 印鑑証明
  • 資産状況確認書類(預金通帳や所有不動産の謄本など)
  • 売買契約書のコピー(不動産会社が用意してくれます)
  • 手付金の領収書のコピー(不動産会社が用意してくれます)

また、融資を受ける際にも手数料がかかりますので、それらを支払い契約を締結します。

決済・物件引き渡し

残金の決済を行い関係者全員(売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士など)の同席の元で、物件の引き渡しが行われます。

「不動産引渡し確認証」が発行されることで引き渡しは完了となります。

引き渡し時には、次のものが必要になりますので、準備しておきましょう。

  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 決済金を支払うための預金通帳

不動産投資はしっかり計画をたててから行う

不動産投資における物件購入までには、どんなにスムーズにいったとしても一ヶ月以上はかかります。

特に物件選定や必要書類の準備に時間がかかるため、事前に流れを把握した上で計画的にすすめるようにしましょう。