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2018年2月6日

頭金なしで投資用不動産を購入する方法と、その特性・注意点を解説

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

最近不動産投資の人気が高まってきています。

サラリーマンが副業でアパート経営をすることも珍しくなくなり、様々な書籍も出版されています。

いざ不動産投資を始めるにあたって気になるのは、どれくらい手持ち資金が必要なのか、だと思いますが、実は頭金なしでも不動産投資をする方法があります。

ここではフルローンのメリット、デメリットや、頭金がある場合との比較を含めてご説明いたします。

不動産投資に一般的に必要な頭金の目安

不動産投資をするにあたり、必要な頭金の目安は一般的に物件価格の10~20%と言われています。

例えば1000万円の物件を購入する場合は200万円の現金が目安です。

但し最近は融資の審査基準が厳しくなり、30%~50%の頭金を求められることもあります。

その他、諸経費も現金で用意する必要があります。

諸経費とは不動産仲介手数料、司法書士へ支払う報酬、融資を受ける場合の金融機関に支払う手数料、保険料などの初期費用を指し、物件価格のおおよそ8~10%になります。

不動産投資を頭金なしで行う方法

不動産投資を頭金なしで始める方法ですが、金融機関から「フルローン」や「オーバーローン」の融資を受けて始めるという方法があります。

しかし、最近の投資用不動産への融資の増加から金融庁による金融機関への監視が厳しくなり、各金融機関の審査基準が上がってきているため、融資を受けるのはとても厳しいと言わざるを得ません。

フルローンが組めるのはこんな場合

最近の厳しい融資情勢の中でも、フルローンが組める場合はあります。

金融機関にとって信用の高い方であればフルローンが組むことが可能です。

まず年収が高いことが第一の条件です。

公務員や、安定した企業に勤め、年収800万円以上であれば審査が通る可能性は十分にあります。

年収がそこまで高くない方でも属性の高い連帯保証人がいれば融資を受けられる可能性はあります。

また、別の方法としては住宅ローンを利用するという方法もあります。

新築でアパートを建てる場合、建物の2分の1以上を本人の居住用にするならば住宅ローンを利用できます。

投資用不動産への融資は厳しくなっていますが、本人が居住する物件の購入としての住宅ローンの利用なら、融資の審査基準が低く、本人の属性によりフルローンを組むことは可能です。

ローンを組める条件としては公務員や勤務先が安定した企業であることは必須です。

年収は400万円以上あれば問題ありませんが、自営業の場合は会社員に比べ審査が厳しくなります。

また、勤続年数は3年以上が望ましいでしょう。

その他、自動車ローンなどの高額ローンを組んでいないことや、むやみに多数のクレジットカードを持っていないこと、過去にローンの滞納歴がないことも条件に挙げられます。

フルローンで不動産投資を行うメリット・デメリット

フルローンで不動産投資を行うメリットは、やはり手元の現金を使わなくても済むことでしょう。

将来的なリスク回避の意味でも自己資金をなるべく抑えられることは大きなメリットとなります。

投資物件の想定利回りがかなり高い場合、金融機関にとっては融資額が早めに回収できる見込みがあるため、フルローンの審査が比較的通りやすくなります。

自己資金を使わずに優良物件をすぐに手に入れることができれば、今後の規模拡大に大きなメリットがあります。

また、投資資本利益率(ROI)は自己資本に対する利益率なので、頭金がある場合よりもROIが上がることから、投資としてのメリットも高くなります。

レバレッジを効かすためには頭金なしの不動産投資は効率が良いと言えます。

一方デメリットですが、頭金なしのフルローンの場合は借入額が大きくなり、毎月の返済額も大きくなります。

結果として家賃収入と借り入れの割合である「返済比率」が高くなり、収支が小さくなりがちです。

返済比率は50%以下になるよう目指す必要があります。

投資の観点からもバランスを見ることが大切です。

頭金なしで不動産投資を行う場合の注意点

頭金なしのフルローンの場合は借入額が大きくなるため、その結果金利が高くなります。

購入した物件の空室が続いた場合や、建物の老朽化で家賃を下げざるを得ない場合は、月々の返済額が大きい故にローン返済が困難となるリスクがあります。

物件の間取りだけではなく、駅から近い、スーパーが近くにあるなどの、物件の借り手から見た生活の利便性も鑑みて選定しましょう。

また、やむを得ない事情で物件を売却する際、頭金なしのフルローンは売却額がローン総額を下回ってしまう場合が往々にしてあるので、売るに売れない状態に陥るリスクがあります。

そうならないために物件を購入する前から物件とのキャッシュフローはしっかり考えておきましょう。

その他、属性の高い方の場合はオーバーローンで物件を購入できてしまうので、逆にそれがリスクとなります。

業者に言われるがまま借り入れを繰り返し、急激な不動産投資を広げることは避けましょう。

破綻のリスクに繋がります。

物件とのキャッシュフローを考えた上で投資を始めよう

まずフルローンの審査に通るのが第一関門となりますが、頭金を入れた場合の借り入れに比べてフルローンを利用した場合は金利が高くなることから、返済利率は初めに念頭に置くべきです。

一方フルローンの場合は投資資本利益率(ROI)が高くなるという、投資の観点から見た利点はあります。

不動産運用をするにあたり空室のリスク、万が一売却になった場合のリスクなどを考慮し、物件とのキャッシュフローを考えた上で投資を始めましょう。