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2018年2月6日

不動産投資をする上で考慮すべき5大リスクとは?

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

物件を保有して賃貸するだけで家賃収入が得られ、長期的・安定的な利益が期待できる不動産投資。

他の投資商品と比べて大きな損失を被る可能性が低く、相続税などの税金対策にも有効なため、近年、人気が高まっています。

しかし、比較的ローリスクとはいえ、不動産投資も投資のひとつです。

始めるにあたっては、そのリスクをきちんと理解しておく必要があります。

本記事では、不動産投資において考慮すべきリスクについてお伝えします。

失敗する前に考慮しておくべき! 不動産投資の5大リスク

不動産投資には、大きく分けて次の5つのリスクがあります。

  1. 税金や金利に関わるリスク
  2. 投資物件の運用に関わるリスク
  3. 建物損壊のリスク
  4. 不動産管理のリスク
  5. 不動産管理会社の倒産リスク

では、それぞれどのようなリスクなのかを順に解説していきます。

税金や金利に関わるリスク

不動産投資を検討する際に、まず覚えておきたいのが、不動産投資を行う上で次のa〜cのタイミングで実に様々な税金を納める必要があるということです。

  1. 購入するとき
  2. 所有しているとき
  3. 売却するとき

手に入れてから手放すまでにさまざまな税金を納める必要があるため、不動産の購入費用のほかに、これらの経費がかかることを頭に入れておきましょう。

具体的に次のような税金がかかってきます。

不動産を購入するときにかかってくる税金

不動産取得税 不動産を取得した人に課せられる都道府県税です。税率は、固定資産税評価額をもとに算出されます。特例により平成30年3月末までは3%と設定されていますが、それ以降は本来の4%に戻ります。
登録免許税 不動産を登記する人に課せられます。税率は登記の種類によって異なりますが、不動産の価格に対して0.4~2.0%と見ておきましょう。
印紙税 不動産の取引を行う際に作成する契約書には、印紙を貼る必要があります。この印紙の費用もかかります。

不動産を所有しているときにかかってくる税金

固定資産税 不動産を所有している人に課せられる市町村税です。所有している限り、毎年、納めることになる税金です。標準税率は1.4%ですが、税率は地方税法に則って定められているため、各自治体によって異なる可能性がありまので注意しましょう。
登録免許税 市街化区域(都市計画法で「すでに市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」に指定されている区域)内に不動産を所有している人に課せられる市町村税です。税率は市町村により異なりますが、最高でも0.3%とされています。

不動産を売却したときにかかってくる税金

譲渡所得税 不動産を売却した人に課せられる所得税です。税率は5年以上保有していた場合(長期譲渡)と5年以下(短期譲渡)の場合で異なります。長期譲渡所得税の税率は15.315%、短期譲渡所得税の税率は30.63%です。なお、これらの税率には復興特別所得税2.1%が含まれています。
譲渡住民税 不動産を売却した人に課せられる住民税です。税率は譲渡所得税と同じく、長期譲渡の場合と短期譲渡の場合で異なります。長期譲渡住民税の税率は5%、短期譲渡住民税の税率は9%です。

不動産購入資金のローンにかかる金利にも目を配って

不動産を購入する場合、現金で一括払いするのもない限り、金融機関でローンを組むことになります。

選んだ金利の種類によっては、金利が上昇するリスクがあることも頭に入れておく必要があります。

金利には、固定金と変動金利があります。

固定金利は、支払い期間の最初から最後まで金利が一定で、返済額が固定されている反面、金利がもともと高めに設定されているので、借入金に対して返済総額がやや割高になるというデメリットがあります。

一方の変動金利は、全体としては金利を抑えることができますが、金利が一定の期間で変更されます。
そのタイミングは金融機関によりますので、確認しておきましょう。

現在、日本の政策金利はかなり低い数値で推移していますので、経済環境によっては、今後上昇していく可能性も考えられます。

この先、金利がどの程度上がるのか、変動金利を選んだ場合の正確な返済総額がいくらになるのかを計算するのは不可能ですが、金利が上がる可能性がある、ということだけは覚悟しておきましょう。

投資物件の運用に関わるリスク

不動産投資を成功させる大前提は、利回りの良い物件を手に入れることです。

とはいえ、そのような物件を購入すれば必ず望みどおりの結果が得られる――というわけではありません。

あくまでも投資ですので、運用にリスクはつきものです。

では、具体的にどんなリスクが考えられるのでしょうか。

空室リスク

物件を購入後したらすぐに転売する場合は別として、賃貸に回して家賃を得ようとする場合には、入居者がいなければ収入が発生しません。

立地、部屋のつくり、家賃などの条件が良い物件であれば必ず借り手がつくはずだと思うかもしれませんが、一年を通して入居者がいる状況が何年でも続く――という理想的な状況はほぼない、と考えたほうが賢明でしょう。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を払ってくれなければ、収入が発生しません。

家賃が入ってこないことは空室リスクと同様ですが、入居者がいる分、いっそう厄介な状況に陥る可能性があります。

万が一、入居者に家賃を滞納されたら、個人で対応せずに速やかに管理会社に連絡をとり、回収は専門家に任せましょう。

地価・物件価格・家賃の下落リスク

国内の人口は、緩やかに減少し続けています。

ということは、人が住む需要が小さくなっていきますので、よほどの都心部でもない限り、地価の下落が考えられます。

また、築年数を重ねて建物や部屋の老朽化が進めば、地価が下落しなくとも、物件としての価値が目減りし、家賃の相場も下がるのが一般的です。

建物損壊のリスク

地震、火災、台風や大雨による水害などの天災・人災によって建物が損壊してしまうリスクも、忘れてはいけません。

どんな災害が起こってもなんの被害も受けない物件を見つけるというのは難しいところですが、次のようなできる限りの自衛策をとっておくことをおすすめいたします。

  • 耐震強度の強い建物を選ぶ
  • 消防車の通れないような路地、木造の建築物が密集した地域を避ける
  • 海や河川沿いを避ける

不動産管理にまつわるリスク

購入した不動産を賃貸物件として管理する方法には、空室保証のついたサブリース(一括借上管理契約)と一般管理があります。

サブリースとは、不動産管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、不動産管理会社が貸主となって入居者に転貸する方法です。

オーナーは不動産管理会社に毎月、手数料を納めることで、入居者のあるなしに関わらず、家賃総額の80~90%を受け取ることができます。

空室リスクを避けられるというメリットがありますが、オーナーが入居者を選ぶことはできません。

また、入居者が想定より見込めない場合は、不動産管理会社が撤退するという事態もあり得ます。

一方の一般管理は、オーナーが入居者と賃貸契約を結び、オーナーの委託によって、不動産管理会社が入居者募集や家賃の集金、クレーム処理、解約の手続きなどの管理業務を代行します。

この際にかかる管理業務委託費は一般的に家賃の4~8%とされ、収益性はサブリースの場合よりも高いと言えるでしょう。

ただし、空室保証がないので、入居者がいなければ家賃は手に入りません。

また、入居者が変わるたびに発生するリフォーム代やクリーニング代などを、オーナーが負担する必要があります。

どちらの方法を選ぶにしろ、メリット・デメリットをよく検討してから決めたいところです。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産管理会社も企業ですから、倒産する可能性がないとは言い切れません。

投資物件の管理を不動産管理会社に任せる場合、入居者からの家賃は不動産会社を通して入金されますので、もし不動産会社が倒産してしまった場合、回収できなかった家賃を取り戻すことはほぼ不可能でしょう。

そのような事態を避けるためにも、創業年や管理戸数を目安にするなどして、信頼できる不動産管理会社と付き合うことが大切です。

不動産投資はリスクヘッジが命

長期的・安定的な利益が期待できると人気の不動産投資ですが、費用面から環境や状況の変化に伴うものまで、さまざまなリスクがつきものであることをご理解いただけたでしょうか。

不動産投資といえども、物件を購入しただけでは済みません。

期待どおりの利益を得られるかどうかは、運用者の知識と腕にかかっています。

どのようなリスクが考えられるのかをきちんと把握したうえで、戦略を練りましょう。