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2018年2月6日

投資用不動産購入の決め手となる『実質利回り』の計算方法とは

不動産投資は具体的にどれだけ儲かるのか?その利回りについて_001
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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

投資対象のひとつとして、近年、人気が高まりつつある不動産。

具体的には、マンションやアパートなどの不動産を購入し、家賃として収入を得るほか、価値が上がったところで売却して利益を得る方法があります。

長期にわたって安定的に収入が得られること、節税対策にもなることから、興味を抱いている人も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産投資でまず押さえておきたい利回りについてお伝えします。

利回りとは?

基本的なことですが、利回りとは何でしょうか。

ひと言で言うと、投資した額に対してどれだけの儲けが見込めるか、ということです。

利回りは、一定の期間を基準として計算します。

一般的に、12ヶ月の年間ベースで考えることが多いようです。

不動産投資で確実に利益を手にするためには、利益が間違いなく見込める物件を見極めることが大前提です。不動産投資を検討する前に、利回りについてきちんと理解しておきましょう。

3種類ある不動産投資の利回りにはついて

では、物件の利回りを計算する方法について、具体的に見ていきましょう。

利回りには3つの考え方があり、計算方法がそれぞれに異なります。

順番に解説していきます。

表面利回り(グロス利回り)

年間に見込める収入を購入価格で割って算出した利益を、表面利回り(またはグロス利回り)と言います。

計算式にすると、次のようになります。

表面利回り(%)=年間家賃収入(円)÷購入価格(円)×100

例えば、1ヶ月8万円、年間で96万円の家賃収入が見込める物件を1,200万円で購入した場合の表面利回りは、次の通りです。

96万円÷1,200万円×100=8%

想定利回り

表面利回りの計算式で「年間家賃収入」とした金額は、あくまでも12ヶ月間、途切れることなく入居者がいることを前提としています。

一年間のうちに空室の時期があれば、当然、その分の収入が減ることになります。

そこで、一年間満室であると仮定して計算する利回りを想定利回りとも呼びます。

計算式は、表面利回りと同じです。

想定利回り(%)=年間家賃収入(円)÷購入価格(円)×100

実質利回り(ネット利回り)

表面利回りは、その物件がどれぐらいの収入が見込めるのかを大まかに捉えるぶんにはとても便利です。

ただし、注意しておかなければいけないことがあります。

それは、ランニングコストが考慮されていないという点です。

購入した不動産を賃貸物件にする場合、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立費、火災保険料、そして不動産会社に支払う管理代行手数料などの費用がかかります。

家賃として年間に見込める金額からこれら必要経費の額を差し引からなければ、物件を手に入れたことで実際にどれだけの儲けが出ているのかを正確に判断することはできません。

この考え方に基づいて算出された利回りを、実質利回り(またはネット利回り)と言います。

計算式にすると、次のようになります。

実質利回り=(年間家賃収入-年間必要経費)÷購入価格×100

表面利回りの例と同じく、1ヶ月8万円、年間で96万円の家賃収入が見込める物件を1,200万円で購入し、年間経費を24万円と想定した場合の実質利回りは次のようになります。

(96万円-24万円)÷1,200万円×100=6%

表面利回りの8%に対して実質利回りは6%ですから、2%も減ってしまうことになります。

1200万円の購入価格に対して、年間の利回りが8%なら96万円、6%なら72万円。24万円もの開きがあります。この差は大きいのでないでしょうか。

不動産投資の利回りは実質利回りで見る

上の例からわかる通り、物件の購入を検討するときには、かならず実質利回りを押さえましょう。

不動産会社が見せてくれる物件情報にも「利回り」が表示されていますが、一般的に、この数字は表面利回りであることが多いようです。

実質利回りは物件図面の数字を参考に計算することができますので、自分で計算してみることをおすすめします。

物件図面から実質利回りを計算する方法

では、実際の物件図面から実質利回りを計算してみましょう。

参考にする数字は、物件図面の以下の項目です。

所在地 東京都荒川区西日暮里
アクセス JR西日暮里駅より徒歩4分/地下鉄メトロ西日暮里駅より徒歩3分
築年数 平成24年5月
間取り 2LDK+S(納戸)
専有面積 63平米
価格 4,980万円
家賃(賃料+管理費) 家賃19万4.535円(賃料18万円+管理費1万4,535円)×12ヶ月=233万4,420円
必要経費 (修繕積立金12,600万円+インターネット使用料1,800円+町会費200円)×12ヶ月=17万5,200円

※賃貸管理会社の手数料は、会社により異なるので、ここでは含まない想定とします。

このような各項目の数字を上記実質利回りの計算式に当てはめると、実質利回りは次のように計算できます。

実質利回り=(233万4,420円-17万5,200円)÷4,980万円×100=4.34%

※小数点第三位を四捨五入。

基準にしたい不動産投資の実質利回りの相場と平均値

購入した不動産が利益を上げてくれるか否かは、ほぼ実質利回りにかかっています。

もちろん、高いに越したことはありませんが、相場よりも高すぎる物件には何か事情が隠されている可能性がないとも言えません。

実質利回りに振り回されないためにも、相場と平均値を知っておきましょう。

実質利回りの相場は、都心か地方かによっても異なります。

都心ほど低く、地方に行くほど高くなるのが一般的です。

また、駅から遠いなど利便性が低いほど高く設定されています。

さらに、築年数も実質利回りの数値に影響します。

都内のマンションなら、中古物件で4~6%、築年数が浅い物件で2~4%が平均のようです。

利回り情報に振り回されないように正しい知識をつけよう

投資対象として不動産の購入を検討するなら、利回りの種類について知っておく必要があること、また物件情報にある「利回り」の数値を鵜呑みにせず、自分で実質利回りを計算するべきであることをご理解いただけたでしょうか。

確実に利益を生み出してくれる物件を探しだすためにも、利回りについての正しい知識を身につけておきましょう。