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2017年12月23日

誰もが勘違いしている不動産価格が借金になるという固定概念

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

動画を文章に起こしたものはこちら

いろんな方の不動産投資のアドバイスをさせていただいている中で、

不動産投資をやる時に、どうしてもこういう人がいます。

例えば、

2100万円の物件を購入する際に、

「2100万円の物件買って、2100万円の借金を背負うのは怖いんです。」

 

という人がいます。

そこで私はこう言います、

 

「2100万円は借金の金額ではないですよ。」

 

どういうことかと言うと、

2100万円の不動産を買って2100万円の借金を背負うと思う方がいるのですが、

そもそも「不動産価格=あなたの借金」ではないのです。

 

2100万円というお金をみなさんが返していかなきゃいけない全金額であればただの借金ですが、

2100万円で買って月々返していくローンがあります。

このローンというのが借金になりますが、

元利均等と元金均等の2種類あるうちの元利均等の場合は、

月々の支払い金額は一緒なんです。

 

毎回同じ金額を払っていきますが、ただ、中の構成が違います。

最初のうちは利益の配分が大きいのですが、

残金の配分が大きくなっていく、そういう構造になっているんです。

ですので月々の支払いは変わらないので、

このような形を見た時に、

皆さんが返さないといけない金額というのは

「不動産の2100万円の金額プラス利息の部分」です。

 

銀行さんの金利の部分を返さなければいけないのですが、

借りた金額プラス返さないといけない利息というのは

借金としては確かにあります。

これは返さなければいけない金額なのですが、

皆さんが一生懸命働いてその労働収入から得た金額から全部返すのか、

というとそれは違います。

 

皆さんは不動産投資をすることによって、得られる利益があるはずです。

それが何かというと「家賃収入」になるんですね。

家賃収入の部分を抜いた金額が皆さんが返す金額になります。

 

もし仮に月々のキャッシュフローがマイナスだった場合、

またプラス空室リスクも考えてやっぱり皆さん手出しは多少は出てくるだろう、

なので2100万自体がみなさんの借入金額ではないということを考えておくべきなんです。

家賃収入を考えるとどれくらいだろうと、

ということで定着率を見なきゃいけないのですが、

この部分は「家賃収入×定着率」です。

 

×35年ローンであれば組む年数になってきます。

この部分の幅というのが自分が借りている金額ではなくて、

住んでいる人に払ってもらえる金額を当て込めるように

住んでいる人によって自分の資産形成ができるというメリットがあります。

 

ですので、不動産価格イコール皆さんが背負っている借金ではありません。

実際は定着率であったり、固め厳しめに設定してもらい、

1年間のうち、毎年1ヶ月は空室になると計算して、

11ヶ月にして計算してみると

家賃は何万円って形で入ってくるといったシミュレーションが組めるので、

年数35年ローンで出した時の総支払い額から家賃を引いてあげればいいのです。

 

総支払額から差し引いた金額が皆さんが支払いしなきゃいけない可能性の出てくる金額ということになってきます。

そこが実際に皆さんが借りていることになる借金です。

皆さんが背負うリスクというのは全てのお金の部分ではありません。

 

また、銀行さんも不動産として価値がある抵当権で名前を連ねるわけですから、

物件として価値があればOKなわけですね。担保として抵当権を入れているわけです。

ですので、物件ありきの借金となり、

借入という形になるので不動産価格イコール皆さんの借金という大きなプレッシャーを抱える必要はないですよ、という話をさせていただきました。

投資の一歩を踏み出す時、怖いと思う方もいると思いますが、

確かに不動産は何も調べずにやってしまうと、非常に危険なものです。

ですけども、しっかり調べた上で最後に一歩踏み出す時には、

これは自分の借金ではなくビジネスチャンスとして住む人に出してもらうものだ、

自分が背負う金額っていうのは意外にそうでもないんだ、

という認識を持っていただければと思います。