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2018年7月31日

不動産投資会社設立(法人化)のメリットとデメリット

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

個人の不動産投資家が会社設立(法人化)を行うことで「節税」「相続対策」「確定申告」「融資」「保証人」という面で大きなメリットがあります。

不動産投資家が法人化するメリット

不動産投資会社設立(法人化)の節税メリットとは?

個人で不動産投資を行う場合に考えるべき税金は「所得税」になります。
個人の場合は、不動産投資の収入が増えれば増えるほど税率が上がっていく「超過累進税率」という方式が適応され、各所得金額に応じて次のような税率がかかります。

課税所得金額 税率
〜195万円 15%
195万円〜330万円 20%
330万円〜695万円 30%
695万円〜900万円 33%
900万円〜1,800万円 43%
1,800万円〜4,000万円 50%
4,000万円〜 55%

つまり、勤務先の給与所得と合わせて1,000万円を越えると43%、実に430万円もの金額が税金として持って行かれてしまうことになります。
一方で法人の場合には、勤務先の給与所得には「所得税」が、法人であげた不動産利益に対しては、次の税率で法人税がかかってきます。

課税利益額 税率
〜400万円 約22%
400万円〜800万円 約23%
800万円〜 約36%

例えば給与所得が700万円で、不動産利益が300万円だったとすれば、税金額は「所得税」が231万円、法人税が約66万円になり、合計で税額は約297万円となります。
個人の430万円と比べると約133万円の節税になります。
このように、法人化には、節税効果が見込めるというメリットがあります。

不動産投資会社設立(法人化)の相続対策メリットとは?

通常、所有する不動産を相続する場合、多額の相続税がかかってきてしまいます。
しかし、法人化をした場合には、不動産自体ではなく管理する法人の株式を相続することで不動産の相続が可能になります。
株式の相続の方が、不動産自体を相続するよりも相続税額を低くすることができるので、法人化は相続対策としてもメリットがあります。

不動産投資会社設立(法人化)の確定申告メリットとは?

法人化にすることで、確定申告時に以下のメリットがあります。

  • 給与所得控除が受けられる
  • 経費として計上できる項目が増える(保険料、土地取得分の借入利息、小規模企業共済の掛け金、中小企業倒産防止共済の掛け金など)ため節税になる
  • 赤字の場合繰越で計上できる損失控除期間が3年から9年になる

また、これは補足ですが、法人の場合には、個人の青色申告で受けられた10万円、もしくは65万円の控除は受けることができません。

不動産投資会社設立(法人化)の融資メリットとは?

個人で不動産投資を行う場合には、アパートローンを使うのが一般的ですが、前述した通り個人で総額2億円以上の残債がある場合には、追加融資が受けられなくなる可能性が高くなります。(※個人の経済状況や信用、収入などによります)
しかし、法人化し事業として不動産投資を行う場合には、事業レベルのプロパーローンを使うことができます。
これにより、不動産投資を事業としてより拡大していくことが可能になります。

不動産投資会社設立(法人化)の保証人メリットとは?

法人化をすると、融資を受ける場合に、法人の代表者が保証人となることができます。
つまり個人で融資を受ける場合には、第三者を保証人として立てる必要がありますが、法人であればご自身で保証人になれるということです。

不動産投資会社設立(法人化)のデメリット

不動産投資会社設立にはメリットだけではなく、次のようなデメリットもあります。
法人設立コストや法人住民税の均等割(7万円)、社会保険料、税理士の顧問料(毎年決算を行わなければならないため)などランニングコストがかかる
決算や確定申告時に複雑な事務作業が必要になる
しかし、これらは必ずしもデメリットとなる訳ではありません。
例えば、このランニングコストや複雑な事務作業を行なったとしても、それだけ不動産投資事業を拡大し、利益を得ることができればこれらは、デメリットではなく、必要不可欠な投資と考えることができます。