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2018年7月31日

不動産投資はすぐに儲からない投資!?

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

実は不動産投資のキャッシュフローはみなさんが思っているほど多いものではありません。
非常に少ない場合やマイナスになってしまう場合もあります。
先ほど計算した物件では月々のキャッシュフローがマイナスになっていました。

マイナスとは自分の貯金などから毎月その金額を支払うと言うことです。ここだけを切り取ると一見損をして不動産を持ち続けているかに見えますが、そうではありません。

不動産投資には2つのキャッシュポイントが存在します。
家賃収入(インカムゲイン)と不動産の売却益(キャピタルゲイン)です。
不動産投資は家賃収入などキャッシュフローで儲かるように思えますが、実はそうではありません。
売却時、またローン完済後に一気に儲かるのが不動産投資の特徴です。
例えば次の2つの不動産を比べてみましょう。

  不動産A 不動産B
物件詳細 都内中古アパート1棟 都内ワンルームマンション
物件価格 2,500万円 2,500万円
初期費用 0円 100万円
月々のキャッシュフロー +1万円 −1万円
融資期間 35年 35年

一見すると、不動産Aの方が、毎月プラス1万円になって、初期費用もかからずできるため良いように思えます。
またキャッシュフローだけで考えると、不動産Bは毎月不動産を持つためだけに1万円支払わなければならず、さらに初期費用も100万円かかっており損をしているように思えます。
しかし、35年後のローン完済後に売却した際には次のようになります。

  不動産A 不動産B
物件詳細 都内中古アパート1棟 都内ワンルームマンション
物件価格 2,500万円 2,500万円
初期費用 0円 100万円
月々のキャッシュフロー +1万円 −1万円
融資期間 35年 35年
トータルのキャッシュフロー(35年間) +420万円 -420万円
売却価格 500万円(土地のみ) 2,000万円
その他 解体費用:100万円 なし
トータル利益 820万円 1,480万円

一気にこの2つの利益は逆転します。
つまり、一見キャッシュフローによってマイナスに見えていても売却によって一気に利益を得ることができる資産型の投資が不動産投資の最大の特徴なのです。
そのため短期的に儲けたいという方というよりは将来の備えや資産形成をしていきたいという方に向く投資なのです。