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2018年7月31日

キャッシュフローの計算方法

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資の一般的なキャッシュフローの計算方法をご紹介します。
キャッシュフローは次の式で計算することができます。
月々の家賃収入合計 ー 月々のランニングコスト ー 月々のローン返済額 ー 税金 = 月々のキャッシュフロー
例えば次のような物件のキャッシュフローを実際に求めてみましょう。

  • 物件詳細:都内新築ワンルームマンション
  • 物件価格:2,500万円
  • 家賃収入:14万円/月
  • 表面利回り:6.72%
  • 不動産管理費:20%(2.8万円/月)
  • 想定空室率:15%(2.1万円/月)
  • 火災保険料:1万円
  • 融資額:2,500万円(フルローン)
  • 融資期間:35年
  • 返済額:6.1万円(金利含む)
  • 金利:2%

月々の家賃収入合計は14万円、月々のランニングコストは、不動産管理費の2.8万円と想定空室率の2.1万円、火災保険料の合計5.9万円、そして返済額(金利含む)は6.1万円となりキャッシュフローは次のように計算できます。

14万円(月々の家賃収入合計) ー 5.9万円(月々のランニングコスト) ー 6.1万円(月々のローン返済額)=2万円( 税金を除いた月々のキャッシュフロー)

税金を除いた場合のキャッシュフローは月々プラス2万円です。
不動産を購入した年には税金はかかってきませんが、唯一取得年に1度だけ不動産取得税が課税されます。
支払い時期は物件引き渡し後3ヶ月〜1年後程度です。
課税額は次の通りです。

  • 建物:固定資産税評価額の3%
  • 土地:固定資産税評価額の半分の3%(※平成30年3月31日まで)

このキャッシュフロー金額からこれらの税金を差し引くと1年目のキャッシュフローはマイナスになってしまいます。
2年目になって不動産取得税が無くなっても、今度は所得が上がった分住民税や所得税、固定資産税などで毎月若干のマイナスになることが想定されます。
このように、不動産購入前にはその物件でどれくらいのキャッシュフローになるのかをしっかりと計算する必要があります。