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2018年7月8日

【これで基礎はバッチリ】今さら聞けない不動産投資とは?サラリーマンでもできるの?

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

もはやサラリーマンに人気の投資方法となっている不動産投資。

今から始めようと考えている方も多いのではないでしょうか?

ここでは、不動産投資の基本的な仕組みや、メリット・デメリット(リスク)、また実践的なノウハウにいたるまでを丸っと、分かりやすく解説いたします!

不動産投資とは?

不動産投資とは、その名の通り「不動産」に投資する方法です。

不動産と一口に言っても、土地やマンション、商業ビル、施設などさまざまですが、主にマンションやアパート、一戸建てといった住居を購入し、人に貸すことによって利益を得るのが不動産投資です。

他の投資と違う点

不動産投資は、株式投資やFX、債券投資など金融商品への投資と少し毛色が違います。

主に他の投資と違う点は次の4点です。

  • 価値の変化が少ない
  • 自己資金がなくても始めることが可能
  • 節税効果が期待できる
  • 年金としての役割も期待できる

次の記事にも詳しくまとめてありますので、そちらも合わせてご覧ください!

>>「不動産投資は他の投資と比べてどう違う?」

不動産投資の稼ぎの仕組み

不動産投資はほとんどの場合、金融機関からの融資を受けて行います。

それもそのはず、、、不動産の価格は数千万〜数億です。

個人でキャッシュでそれを出せる人はあまり多くはないと思います。

不動産投資の利益は主に次の2つです。

  • インカムゲイン(家賃収入)
  • キャピタルゲイン(売却益)

不動産投資を始める場合、まず金融機関でローンを組み、毎月の家賃収入の中からローンの返済を行い、残った金額がインカムゲインとして手元に残るという仕組みです。

そのため、一体インカムゲインがいくら見込める物件なのか?また将来的にキャピタルゲインがどれくらい得られる物件なのか?の見極めが非常に大切です。

次の記事にて、詳しい見方や考え方についてまとめましたので、こちらも合わせてご覧ください。

>>「不動産投資における利回りの見方と考え方」

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資は実は会社員や公務員のように、社会的信用力の高い人にこそメリットが大きな投資方法なのです。

まず、不動産投資と聞くと多くの人が「大きな資金がなければできない投資でしょ・・・」と思ってしまいがちですが、会社員や公務員のような社会的信用力をフルに活用することで、金融機関から融資を受けて投資をすることができる唯一の方法です。

そのため、自己資金が少なくてもできるというメリットがあります。

また、不動産の管理や入居人の募集など必要な作業をほとんどアウトソーシング(外注化)することができるため手間もかかりません。

その上、株価や通貨のように価値が一晩にして一気になくなったという事がなく、値動きも少なく、いざという時には売却することでいくらか資金を戻すことができます。

このように、投資の中でもリスクとリターンが安定したミドルリスクミドルリターンの投資方法であるという点が不動産投資の最大のメリットと言えます。

一方で、あまり評判のよくない業者も多く、安易に業者の言うことを間に受けて信じてしまうと損をしてしまう可能性もあるという事が最大のデメリットと言えます。

取り扱う金額が大きい分、騙されたときの損失は大きいので、この点には慎重になっておく必要があります。

次の記事では不動産投資の危険性やリスクについて、またそのリスク回避をしていくための方法などについて詳しく解説してありますので、こちらも合わせてご覧ください。

>>「不動産投資は本当に危険か?」

不動産投資のリスク

不動産投資は比較的安定したミドルリスクミドルリターンの投資方法ですが、投資である以上リスクは存在します。

不動産投資で考えなければならないリスクは次の3点です。

  • 空室リスク
  • 建物の老朽化、入居者トラブルのリスク
  • 家賃保証契約のリスク

不動産投資をするためには、不動産会社や賃貸管理会社と契約を結び、ほとんどの管理作業や保証などをその会社に委託することになります。

そのため、これらのリスクを回避するためには、「どの不動産屋さんとどんな契約で不動産を購入するか?」「どの賃貸管理会社と契約するか?」といった業者選びが非常に大切になってきます。

不動産投資で失敗している人の多くは、この業者選びでミスをしてしまっている可能性が高いと言えるのです。

もし、今後不動産投資を始めようと考えていらっしゃるのであれば、この業者選びについては慎重になるように気をつけましょう。

次の記事ではそういったリスクに対してどのように対策していけば良いのかを具体的に解説していますので、こちらの記事も合わせてご覧ください。

>>「不動産投資の代表的な3つのリスクと対策」

不動産投資でよくある失敗事例

不動産投資で失敗する原因の多くは、業者選びのミスによってもたらされることがほとんどですが、その他にも次のようなリスクが存在します。

  • 投資物件選びのリスク
  • 契約時のリスク
  • 融資時のリスク
  • 税金のリスク

不動産投資を始めるのであれば、このあたりのリスクについてもしっかりと考えておく必要があります。

インターネットなどには多くの先人の失敗事例が掲載されていますので、成功事例から学ぶのではなく、失敗事例から学び、同じ失敗をしてしまわないように気をつけることが大切です。

次の記事では不動産投資でよくある失敗例などを分かりやすくまとめてあるので、ぜひ参考にしてみてください。

>>「不動産投資でよくある失敗。気をつけたい7つのこと」

不動産投資の具体的な始め方と成功するためのコツ

不動産投資を始めようと思っても、不動産投資を行うまでの具体的な流れや見通しがわからないとなかなか始めることは難しいと思います。

不動産投資を始めるためには少なくとも1ヶ月程度の期間が必要になります。

その間に次のような手順で手続きなどを進めていく必要があります。

  • CICのチェック(※必要に応じて)
  • 物件選定・物件の買い付け申し込み
  • 売買契約
  • 金融機関への融資申し込み
  • 金融消費貸借契約
  • 決済・物件引き渡し

これらの手順が分からない場合には、不動産投資業者などにこういった手続き関連をサポートしてもらうという方法もあります。

これら1〜6の手順について具体的にどのような手続きを行なっていくのかについては、次の記事にて詳しく解説してありますので、合わせてご覧ください。

>>「不動産投資における物件購入までの契約の流れ」

最低どれくらいの資金が必要?

不動産投資をやるには一体どれくらいの初期資金が必要になるかは、これから不動産投資を行う方にとって重要なポイントです。

一般的には初期資金は物件価格の10〜20%程度と言われていますが、必要な自己資金額は、どのようなタイプのローンを組むかによって変わってきます。

主に次の2つのタイプのどちらかのローンを組むことになり、それに合わせた自己資金額が必要になってきます。

  • 通常のローン:必要な自己資金額は物件購入価格の10〜20%程度
  • フルローン:必要な自己資金額はゼロ

フルローンでローンを組めば、自己資金額が0円でも不動産投資はできてしまいます。

しかし、フルローンの場合には、それだけ金融機関の審査が厳しくなったり、支払う金額が多くなる分、物件選びによっては損をする可能性が高くなります。

自己資金について詳しく知りたい方は次の記事にて、さらに詳しく解説してありますので、合わせてご覧ください。

>>「不動産投資っていくらからできるの?不動産投資で必要な自己資金額」

>>「頭金なしで不動産投資をする方法」

不動産投資で成功するためのキャッシュフローの目安

不動産投資において業者選びと同じぐらい重要なのが、物件の選びです。

物件選びでは、不動産会社側が用意してくれるキャッシュフロー試算表などを元に判断していきますが、これを何の疑いもせず間に受けてしまってはいけません。

あくまで不動産会社側が用意してくれるのは理想的なキャッシュフロー試算表であって、実際にそれが正しいかどうかは分かりません。

そのため、キャッシュフロー試算表が正しいのかどうかは自分自身で判断する、もしくは第三者に見てもらって判断するしかありません。

またワンルームマンションなどの場合には、毎月のキャッシュフローが-1万円であっても「良い」物件があったりします。

そういった見極めをする上で持っておいた方が良いのが、キャッシュフローの目安です。

次のように、だいたいこれぐらいが一般的なキャッシュフローの目安だという基準を1つ持っておくようにしましょう。

  • 新築(都内区分マンション):マイナス5,000円〜プラス15,000円程度
  • 中古:プラス0円〜10,000円程度

さらに詳しく、具体的に知りたいという方は次の記事にて詳しく解説しておりますので、合わせてお読みください。

>>「不動産投資におけるキャッシュフローの相場はどれくらいがベスト?」

不動産投資における火災保険の選び方

不動産投資を行うのであれば、建物が火災や地震などで倒壊してしまった際の保険に入っておくことは重要なリスクヘッジです。

火災保険に入っていないと、もしも建物が倒壊してしまった際、多額のローンだけが残ってしまいます。

このような事が起きないように事前対策をしておくことが大切です。

次の記事でおすすめの火災保険の選び方についてご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

>>「不動産投資にはどの火災保険がおすすめ?火災保険の種類と選び方」

どんな物件がおすすめ?

不動産投資と言ってもどういった物件に投資をするかによって、物件の選び方やメリット・デメリットなどが変わってきます。

サラリーマンなどに人気なのは区分所有のワンルームマンションですが、不動産投資は区分所有だけではなく一棟丸々購入する場合や、一戸建てを購入する場合などがあります。

また、地方なのか、都心なのか、物件を購入するエリアなどによっても変わってきます。

一体今後はどのような物件を選ぶのが良いのでしょうか。

次の記事にそれぞれのメリットとデメリットをまとめましたので、ぜひこちらも合わせてご覧ください。

>>「不動産投資をするならどのエリアがおすすめ?物件購入エリア選びのポイント!」

>>「不動産投資をやるなら区分と一棟どっち?それぞれのメリット・デメリット」

不動産投資会社設立のタイミング

不動産投資を始め、一つ、二つと所有する不動産を増やしていくと、あるところで金融機関からの融資の限界に到達します。

その時こそが不動産投資会社設立のタイミングであり、会社員や公務員の社会的信用でできる不動産投資の限界です。

サラリーマンの中にはそのようなタイミングで不動産投資会社を設立して、副業でさらに不動産投資事業を展開していくといった方も多くいらっしゃいます。

また、その時点で会社員の収入を不動産投資での収入が大きく上回ったため、会社をやめて不動産投資会社を設立するという方もいます。

このように、不動産投資を始めて融資の限界に到達したタイミングが一つのターニングポイントとなりますので、今後自分がどうしていきたいのかを改めて考える必要があります。

次の記事にはそういった不動産投資会社設立のメリットやデメリット、ベストなタイミングの見極め方などが詳しく解説されていますので、ぜひ参考にしてみてください!

>>「不動産投資会社設立(法人化)の方法とメリットとタイミング」

不動産の物件を安く購入するポイント

不動産投資において不動産を安く購入できるのであればそれに越したことはありません。

不動産購入価格の中にはみなさんが思っている以上のマージンが入っているので、いかにこのマージンがない状態で購入するのかがポイントになってきます。

基本的に有名不動産屋さんの多くは不動産ディベロッパーと呼ばれる販売の大元から物件を購入しそれにマージンをのせて販売しています。

そういった販売構造を考えると一番安く購入するためには、一番の販売大元である不動産ディベロッパーに直接売って欲しいと交渉するのがベストです。

しかし、派手に営業広告を打っている不動産販売会社に比べて販売の大元の多くは一般向けに営業をほとんどしていないため、HPがなかったり、名前が全く知られていなかったりします。

また、人の紹介がなければたどり着けない場合もあります。

次の記事にはそういった不動産業界の構造から見抜く、不動産投資物件を安く購入する裏技を詳しくご紹介しています。

ぜひ、こちらも合わせてお読みください。

>>「不動産投資で物件を安く購入する裏ワザとは?」

不動産の売却タイミングはいつが適切?

不動産投資で一番儲けがでるタイミングこそが、ローン返済が完了し、不動産を売却する時です。

不動産には適切な売却タイミングがあるのですが、中には目先の利益の上げ下げに踊らされて、売却タイミングを逃してしまう方もいらっしゃいます。

「帰るまでが遠足」ではありませんが、「売却するまでが不動産投資であり、売却時にしっかりと大きく利益が残っているかが不動産投資の成功」です。

これから不動産投資を始めるのであれば、目先のインカムゲイン(家賃収入)だけではなく、キャピタルゲイン(売却益)についても先を見据えて絵を描いておくことが重要です。

次の記事ではそんな不動産投資物件の売却タイミングについて詳しく解説してありますので、ぜひ合わせてお読みください。

>>「不動産投資における投資物件の売り時はいつがベスト?」

不動産投資をやるなら知っておきたい税金のこと

不動産投資は投資の中でも一番税金が高額でありかつ複雑です。

会社員や公務員など、中には今までに確定申告を一度もしたことがないという人も多くいらっしゃいます。

そのため、税金によって不動産投資で失敗してしまう方も多くいらっしゃいますので、注意しましょう。

次の記事ではそんな不動産投資における税金事情について詳しく解説しています。

ぜひ、こちらも合わせてお読みください。

>>「不動産投資をしている人向け・確定申告の方法」

不動産投資こそサラリーマンにおすすめの資産運用方法の1つ

不動産投資は、手間も少なく、かつ大きく将来的な資産形成が見込める会社員や公務員にとっては理想的な投資方法です。

また、会社員や公務員の持つ目には見えない財産(社会的信用)と時間を有効につかった投資手法です。

これから資産運用を何かしていかないと、、、と考えている人も、選択肢の一つとして不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。