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2017年12月21日

ワンルームマンション投資とは?良い物件を選ぶ上で重要な4つの要素

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、不変の人気を誇るのがワンルームマンション投資でしょう。
このページでは投資初心者の方向けに、ワンルームマンション投資とは何か、物件を選ぶポイントは何かを解説しています。

そもそもワンルームマンション投資とは?

新築マンション投資の中でも、一棟丸ごとではなく、一部屋だけ購入するケースがあります。
それがワンルームマンション投資です。

では、なぜワンルームマンション投資をするのか?

主な目的は以下の3つになります。

  • インフレ対策
  • 生命保険の代わり
  • 老後の資産づくり

日本経済は常にインフレしています。
というか、資本主義社会はインフレし続けないと破綻するのです。

年数が経てば経つほど貨幣価値は下がるので、現在3000万円の価値が20年経てば2500万円になっているということも十分あり得ます。

ハイパーインフレになれば、1000万円になるかもしれません。

しかし、現物資産である不動産を借金して保有すれば、インフレが起き続けている限り、借金は当初のスピード以上に少なくなります。

借金の価値が下がるのです。

また、団体信用生命保険が加入必須のため、契約者が死亡時には借金はなくなります。

その後、建物を売却してもいいですし、家賃収入を得るのもありです。

ローンが払い終われば、前倒しにできるので、インカムゲイン(家賃収入)を得ることができ、老後の収入源となります。

ワンルームマンション投資の醍醐味は、時間をかけて作る「含み益」なのです。

インフレが起こっていれば売却時にキャピタルゲインも狙えます。

インカムメインの地方の一棟やアパートと違い、インカムとキャピタルを両睨みできるのが大きな利点ですね。

良い物件を選ぶ上で重要な4つの要素

ではどのようなワンルームマンションでもいいかというと、それは全く違います。
ワンルームマンション投資を成功させる上で最も重要なのは「物件選び」です。
これは投資初心者の方でも、何となく感覚的に知っているのではないでしょうか?

ここでは「良い物件を選ぶ上で重要な4つの要素」をお伝えいたします。

①場所は東京都内23区内であるかどうか

堅いワンルームマンション投資であれば、都内23区での購入は必須です。

  • 家賃下落少ない
  • 建物価格下落少ない
  • 空室リスク少ない

こんな地域、都内23区以外は日本中どこを探してもありそうもありません。

なぜそう言えるのか?

それは東京の「一極集中体制」にあります。

都知事が小池百合子氏になったことが大きいです。

実際には裏でもっと大きな権力動いてるんですが(笑)

森喜朗氏と反対勢力のドンですね。

東京集中はこの先100年は続くでしょう。

公共工事も100年スケジュールで動いてますし、都内23区では新築のワンルームマンション建築規制もあります。

どんどん作ることができないので、ライバルが出にくいのです。

逆に、大阪や名古屋では土地が余っているかつ規制がないため、ライバルがどんどん出てきます。

すると家賃下落や建物価格下落につながり、空室リスクにも繋がってくるのです。

②結局自分なら「住みたい」と思えるかどうか

相場よりも、「住みたい」と思えるかどうか
これも重要なポイントです。

よく、「相場よりもこの物件は高い。」とか「平米単価がここは相場より高い。」といった声を聞くことがあります。

「相場」って言葉をよく言いますよね?

ただ、実を言うと、百歩譲って土地なら相場は出せますが、建物に相場は存在しません

チェックすべきは「相場」よりも、「質」なのです。

  • 実際に筐体がしっかりしているのか?
  • 自転車置き場まで手抜きなく作られているのか?
  • エントランスは広めで豪華か?
  • 部屋の内装をケチっていないのか?
  • インターネット無料か?
  • 宅配BOXはあるか?

などなど、細かくチェックをして高いか安いかを見極めないといけないのです。

質が高いものは、長持ちするのが世の中の鉄則です。
質の高いワンルームマンションを探せば投資が失敗する可能性はグっと下がります。

③土地から仕入れをしているかどうか

野菜を購入するとします。

 ”農家→卸業者→スーパー”という、流通の流れがありますよね。

実はマンションもこれと同じなんです。

 ”土地仕入業者→土地販売業者→施工業者→販売業者(複数あり)”という流れがあります。

野菜を一番安く購入するなら、農家の人から直接購入をするはずです。

それをマンションに置き換えると、土地仕入と販売が同じ業者の方がいいのです。
つまり仕入~販売を行っている会社からはより安く物件を購入することができる、ということです。
当然ですが購入価格が低ければ低い程、投資としてのリターンは大きく、早く得ることができます

「土地の仕入れ、物件開発を一から手がけているかどうか」が重要ですので、自社ブランドの開発を行っている業者がオススメです。

しかしながら、土地仕入れまで実際にしているかを調べるのはかなり難しいです。

なんなら担当者もわかっていない可能性があります。

出来る限り「えらい人」を引っ張り出すことが大切です。

土地仕入れまで行っているということは、かなりコネがあるということです。

土地仕入れはコネがないとできません。

ということは・・・”ある程度歴史が長い会社でないとできない”ということです。

ですので、最低でも15年以上は歴史がある会社を選びましょう。

リーマンショック前からあって、それを乗り越えている会社は信頼できますね。

歴史がある会社は自社で販売した商品の買い取りもしているケースが多いです。

しっかりした仕入れ部隊がいる会社が望ましいです。

④管理を自社で行っているかどうか

管理には2種類あります。

  • 賃貸管理
  • 建物管理

この二種類です。

「賃貸管理」とは家賃の集金代行や住民のトラブル対応を請け負ってくれるサービスです。

原状回復時の修繕とかも含まれますね。

簡単に言うと、手離れ良くマンション管理するために管理会社におまかせするサービスです。

「建物管理」とは、言葉の通りマンションそのものの管理です。

建物を使用し、維持・管理するためにおこなわれる清掃・点検・修繕などです。

この2種類の管理を自社で行っている業者が望ましいです。

賃貸管理が強い業者を見つけるには、ぜひ積極的に業者さんに質問してください。

「入居者入れ替え時の費用はどうなってるの?」「オーナー負担ですか?販売業者負担ですか?」など、中には、販売業者負担という会社もあります。

それと、建物管理で重要なのは修繕積立費です。

修繕積立費が年数とともに上がるマンションは多いです。

毎月の収支が年数とともに悪くなるんです・・・。

しかし、修繕積立費を出来る限り上げないような会社もあります。

ぜひそのような業者から不動産を買うようにしましょう。

建物管理がしっかりしていると長くキレイに建物が保たれます。

ということはつまり、年数が経過してもキレイなので高く売れるのです。

長く付き合うのがマンション投資です。

短期で安かろう悪かろうという商品に飛びつかずに、きっちりと4つのポイントを見てくださいね。

ワンルームマンション投資は良い物件を仕入れることが何より重要です

ワンルームマンション投資の成功のポイントは何より良い物件を仕入れることです。
この4つの要素を加味してしっかりと見極めることが何より重要です。

実際には色んな要素があってはじめて物件の良し悪しが決まりますが、これらの基本的な要素は不変です。
おさえておくのが良いでしょう。