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2017年12月21日

中古マンション投資とは?初心者が知っておきたいリスクについて解説

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

不動産投資は中古マンション投資抜きには語れません。
ただ、どのような投資にも当然リスクは存在します。
このページでは中古マンション投資のリスクについて解説していきます。

そもそも中古マンション投資とは

中古マンション投資とはその名のとおり、「中古のマンションを購入し、運用することで利益を得る投資法」のことを指します。

新築マンション投資と比較し、安く物件を購入することができる傾向がありますので、元手やローンが通るかなどに心配がある方でも手が出しやすいと、常に一定の人気がある投資法です。

ただ、中古物件は価格が安いというメリットはありますが、それ以上にリスクもあることを知っておいてください。

中古マンション投資のリスクとは

リスク(1):ハズレ物件にあたる可能性が高い

中古物件で一番の注意しなければいけないこと、それは、、、ハズレくじを引く確率が新築に比べて高いということです。

なぜ、ハズレくじを引く確率が高いのか?

中古物件という市場があるということは、中古物件を「売りたい人」がいるということです。

純粋にキャピタルゲインで売り抜けたい人もいますが、中には「面倒な物件や赤字の物件を売ってしまいたい」と思っているオーナーさんも大勢いるのです。

例えば、

  • 破産者の競売物件(赤字すぎて所有者が破産した物件)
  • 暴力団関係者が居住している物件
  • 悪質な新興宗教団体が出入りしている物件

などなど、そもそも資産価値の低い物件がたくさんあります。

もっと言うと、そういった難有りの物件は、購入後に管理費や修繕積立金の負担が一気に乗っかってくるケースもあります。

物件の管理体制もしっかりチェックすべきです。

1棟丸ごと1社で管理していればまだいいですが、一部屋ごとに管理会社が違うと、管理の質に明らかな差があります。

一社による一括管理で、全室を管理している物件が望ましいです。

リスク(2):保証期間が極端に短い物件がある

「ある法律」が施行される前に建てられたか。

それとも、あとに建てられたか。

この違いは非常に重要ですので覚えておきましょう。

その法律とは、平成12年に制定された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です。

この法律の制定前にあたるバブル前後に建てられた物件は、なんと建物の保証期間が2年間」しかありませんでした。

この法律の制定以降に建てられた物件は、基本的に10年間保証」の対象物件です。

また、平成13年にはさらに新しい法律ができました。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」という法律です。

簡単に言うと、「ちゃんと計画的に建物の修繕しないとダメだよ!」という法律ですね。

この法律よりも前に建てられた物件は、修繕計画が立てられていないものも多くありました。

買い手がついて、新しい持ち主に変わってから、巨額の修繕費が必要になったりして、よくトラブルになっていたのです。

というわけで、中古物件の場合は、いつ建てられたのかによって法律が違い、保証内容が大きく変わってしまうので、必ず建てられた年代をチェックしましょう。

中古マンション投資は購入のハードルが低い分、リサーチの質が問われます

先に断言しておきますと、いち個人が中古の物件で良い物件を見つけるのはかなり難しいです。

専門の不動産会社でも難しいと思います。

また、中古物件は基本的に評価が低いことから融資を受けにくかったり、ローンが組みにくいというデメリットもあります。現金一括で買うことになれば、結局最初に手出しが必要になります。

中古物件イコール減価償却済み物件なので、正直節税効果としてもあまり美味しくないです。

否定的な文章が多くなってしまいましたが、結局「安いものには安いなりの理由がある」ということです。

リスクなしでメリットだけ享受できるほど、不動産投資は甘くありません。

中古物件の場合は特にそれが顕著だと思います。

中古で不動産投資を検討されている場合は、より注意深く不動産会社や物件の選定を行うようにしてください。