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2017年12月21日

不動産投資でありがちなリスクと、そのリスクを回避するポイント

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大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

大石武@個人投資家・ファイナンシャルラボ代表

普段は個人投資家として活動しつつ、「日本人の金融リテラシーを向上させる」ことを使命として投資教育メディア『ファイナンシャルラボ』を運営しております。山口県下関市出身。

これまでご紹介してきたように、不動産投資は確かにメリットがたくさんあります。
ですが、投資である以上リスクは当然ゼロではありません。

ただし、実は不動産投資のリスクはいくつかに分類することが出来、そしてそれらは事前に知っておけば回避することが出来るものでもあります。

今回は不動産投資の初心者向けに、まず知っておくべきリスクと回避するポイントを解説していきます。

不動産投資の注意点その1:物件は好立地か?

不動産投資は基本的には「物件を購入し、それを他者に貸し出す」ことによって差益を得る投資です。
物件の借り手が付かなければ収益が得られるはずはありません。

このリスクのことを一般に「空室リスク」と呼びます。

つまり不動産投資で、何はなくともまず注意すべきポイントは「その物件の立地は良いのか?」ということです。

世相で言えば、少子高齢化が進む日本で、地方の空室物件増加は深刻化しています。

ただ「え、じゃあ不動産投資ってやらない方がいいんじゃないの?」と思われる方もいるかもしれませんが、2020年のオリンピックに沸く東京のような都心部は別です。
きちんと統計を調べればわかりますが、こと東京において賃貸物件の需要は毎年増え続けています。

不動産投資をする上でまず第一に検討すべきは都心部の物件と言ってもいいです。
もちろん地方でも稼ぐ方法はありますが、業者から勧誘された物件の所在が地方だった場合、より一層慎重になって検討するべきです。
万が一空室だらけになってしまったら大量の負債が残るだけです。
そうなると目も当てられませんから。

不動産投資の注意点その2:管理会社のサブリースは大丈夫?

とにもかくにも、不動産オーナーにとって絶対に避けたいのが「空室リスク」です。
一つの考え方として、空室を避けるために多少の経費をかけられるなら、「サブリース」というサービスがある管理会社がオススメです。

サブリースとは「家賃保証制度」のことで、部屋に賃貸者がついてもつかなくても、仮に空室だとしても家賃を保証してくれます。(※その代わり、毎月家賃収入の一部を手数料として管理会社に渡すことになりますが。)
自分で管理するのが面倒だし、自分で客付をするのは難しいと感じる方はぜひサブリースを検討してみてください。

ただし、「サブリースがあったから購入したのに、サブリースの契約をした仲介会社が破産してしまった」というケースもざらにあります。
そうなると、当然ですが当初の取り決めであった約束された家賃保証は入りません。
負債だけが残ることになります。最悪ですよね。。

ですので、サブリースを検討する際は、会社の規模や信用度もしっかりチェックしましょう。
最近でも、不動産投資サブリース会社の倒産が大きなニュースになりましたよね。
サブリース会社も倒産する!ということをまず頭に入れておくのが重要です。

不動産投資の注意点その3:木造アパートは要注意?

基本的に筆者はアパート全般(木造アパート)はオススメしません。

あっという間に物件としての価値が落ちてしまうからです。

メンテナンスをしようにも費用がかかりますし、じゃあ、メンテナンスをしないといけないようなボロボロのアパートを大金を払ってでも欲しい人がどれだけいるか・・・?と言えば、中々いないというのが現実なのです。

一方、鉄筋コンクリートのマンションは違います。
例えば、現在の建築基準法に則って建てられたマンションは、90年間の利用が可能」とも言われているのです。十分ですよね。
それこそ、自分の子供の世代にまで、無借金の資産を残すことができます。

また、近年の震災の影響もあり、土地開発業者(デベロッパー)も耐久性に関してはかなり力を入れています。
きちんとした修繕計画も立てているのです。
ですので、定期的なメンテナンスさえ怠らなければ、購入した物件の資産性はきちんと維持し続けることができます。

不動産投資で木造アパートは要注意とだけ覚えておくだけでも違いますよ。

不動産は大きな買い物。リスクを知るだけでも違う!

いかがでしたでしょうか?
これらが筆者が感じる、不動産投資の初心者がまず知るべき不動産投資の注意点です。

不動産は大きな買い物だからこそ、ご自身が正しい知識をもって、やや慎重に判断するくらいで丁度良いはずです。
決して業者に言われるまま、盲目的に契約してはいけません。

是非、複数のルートかあら様々な多面的な意見を仕入れながら、慎重に判断するようにしてくださいね。